UA
Достаточно многие владельцы квартир в Украине выехали за границу и теперь хотят продать свою недвижимость. Однако, военное положение все еще продолжается и владельцы и покупатели квартир перед продажей/покупкой должны знать, какие же ограничения уже утратили действие, а какие особенности актуальны, если вы хотите продать квартиру в 2026 году в военное положение.
Содержание:
1. Актуальные ограничения при продаже квартир в военное положение в 2026 году для продавцов
В настоящее время ограничения в сделках с недвижимостью регулируются постановлением КМУ от 28 февраля 2022 г. № 164 Некоторые вопросы нотариата в условиях военного положения (с последними изменениями от 07.02.2025 г.), постановление КМУ от 3 марта 2022 г. № 187 Об обеспечении защиты национальных интересов по будущим исками государства Украина в связи с военной агрессией Российской Федерации.
Тенденции по сделкам с недвижимостью в 2026 году сводятся к ослаблению контроля и введенным ограничениям. В частности, согласно последним изменениям, вместо полного запрета нотариуса совершать любые нотариальные действия в зоне боевых действий и на временно оккупированных территориях введены новые нормы. Ограничения для граждан Украины сняты (по срокам доверенности в том числе).
Актуальным остается ограничение по продаже недвижимости гражданами страны-агрессора (Российская Федерация). Действия, которые они могут предпринимать:
- могут получить свидетельство о праве на наследство;
- могут завещать свое имущество, если они военнопленны;
- могут отчуждать акции, паи, доли в уставном капитале или других объектов гражданских прав, удостоверяющих участие в юридическому лицу, созданному и зарегистрированному в соответствии с законодательством Украины, при наличии решения Кабинета Министров Украины о согласовании такого отчуждения.
Из-за военных действий появилась возможность оплаты за недвижимость сертификатами «Восстановление» (государственная программа по выплатам за уничтоженное войной имущество). По таким сделкам наибольшие риски несут продавцы, поскольку забронированные покупателем средства перечисляются после заключения договора покупки продажи в автоматическом режиме, но гарантий для этого нет. Поэтому следует тщательно проверять факт бронирования средств и соблюдения порядка информирования по счету получателя. И, конечно, получить такие средства можно только на счет.
Итак, для граждан и иностранцев, кроме указанных выше стран, ограничений в сделках с недвижимостью пока нет (кроме новых форм расчетов). Вы можете свободно продавать свою недвижимость, выдавать доверенности для этого с любым сроком действия через консульские учреждения или иностранных нотариусов с апостилизацией, получать средства за свою недвижимость и т.д.
2. Ограничение в военное положение для вторичной недвижимости в 2026 году для покупателей
Финансовый мониторинг для покупателей в начале 2026 года существенно не изменился, а существующие изменения касаются только нотариусов и порядка сдачи ими отчетов. Новые более жесткие правила финансового мониторинга не принимались, по-прежнему есть ограничения по суммам сделок (от 400 тыс. грн.), по которым нужно подавать подтверждение происхождения средств на приобретение.
О форме расчетов за недвижимость в 2026 году (наличная или безналичная), то согласно постановлению НБУ № 148, в наличной форме можно осуществлять расчеты до 50 000 (пятидесяти тысяч) гривен включительно. Более указанной суммы нужно оплачивать со счета на счет.
Все расчеты в Украине за недвижимость в 2026 году должны производиться исключительно в гривне согласно положениям действующего законодательства, поэтому в договорах прописывается цена только в гривнах.
Особых ограничений по военному положению законодательство не предусматривает, хотя, при сопровождении, конечно, стараемся прописывать особые условия, которые будут актуальны для вызовов, с которыми стороны сталкиваются в военное положение для предотвращения признания соглашений в дальнейшем недействительными.
3. Ограничение в военное положение для первичной недвижимости в 2026 году
В 2026 году в сфере первичной недвижимости основными законами, регулирующими продажу и право строительства, является Закон Украины «О регулировании градостроительной деятельности» и Закон Украины «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем».
Пока продажа (инвестирование) объектов недвижимости на стадии строительства в 2026 году нельзя осуществлять через предварительные договоры, поскольку действует прямой запрет, кроме зданий, начавших строить по документам до октября 2022 года. После этой даты продажа осуществляется только по договорам покупки будущих объектов недвижимости (МОН), договорам с кооперативами, об участии в ФФС или за собственные средства застройщика с последующей продажей готовых объектов.
Особых ограничений для первичной недвижимости в 2026 году из-за военного положения законодательство не предусматривает.
