Можно ли продать квартиру под арестом?

Ответ на этот вопрос мы будем искать в теоретической и практической плоскости.

Для начала, разберемся с тем, что же такое арест. Недвижимостью можно свободно распоряжаться, если такое право не ограничено обременением. Среди видов обременения в Украине мы находим арест, ипотеку, запрет на отчуждение, и тому подобное.

Итак, арест - это вид обременения, который ограничивает права собственника на распоряжение недвижимостью.

Согласно положениям ч. 1 ст. 182 Гражданского кодекса Украины, право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, обременения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации.

Итак, если арест является видом обременения, то логично, что арест должен быть зарегистрирован. Если арест зарегистрирован, то о нем есть запись в Государственном реестре прав на недвижимое имущество.

Именно эту запись видит нотариус, и отказывает в осуществлении сделки по отчуждению недвижимости по любому договору: будет это договор купли-продажи квартиры, или это дарение или обмен недвижимостью ...

В каких случаях на недвижимость может быть наложен арест?

• в случае признания договора кредитования недействительным - до возвращения кредита (ст.1057-1 ГК Украины)
• в случае взыскания задолженности исполнителем, если отсутствует другое имущество (ч. 4 ст. 50 Закона Украины «Об исполнительном производстве»);
• в случае применения мер обеспечения иска в гражданском процессе (ст. 150 Гражданского кодекса Украины);
• в случае применения мер обеспечения уголовного производства (ст. 170 Уголовного процессуального кодекса Украины).

Но есть случаи, когда все же, арест не является основанием для отказа в совершении отчуждения. И такие случаи выходят за пределы правового поля, поскольку возникают из-за пробелов в законодательстве.

В частности, уголовно-процессуальный кодекс Украины не предусматривает порядка регистрации ареста, наложенного постановлением суда.

Это означает, что нотариус при удостоверении договора купли-продажи не будет знать о том, что суд наложил арест на квартиру, земельный участок или иную недвижимость, если об этом не похлопочет заинтересованное лицо.

Кроме того, наложение ареста по гражданским делам тоже может не отображаться в реестре. Ч. 2 ст. 157 ГПК Украины закрепляет, что экземпляр постановления об обеспечении иска, в зависимости от вида принятых мер, одновременно с направлением заявителю, направляется судом для немедленного выполнения всем лицам, которых касаются меры обеспечения иска и которых суд может идентифицировать, а также соответствующим государственным и другим органам для принятия соответствующих мер.

Но в практической деятельности, если вы хотите, чтобы решение суда о наложении ареста было выполнено, то заинтересованное лицо может самостоятельно получить решение и подать его с заявлением и всеми необходимыми документами к регистратору.

В следствии продажи недвижимости, которая была в аресте на момент продажи или иного отчуждения, такой договор может быть признан судом недействительным и все полученное по нему имущество подлежит возврату.

А если продавец уже потратил полученные за квартиру деньги, то покупателю нужно будет немедленно принимать меры для того, чтобы обратить взыскание на имеющееся у продавца имущество.

Отвечая на первоначальный вопрос, можно сказать, что продать квартиру под арестом можно, если арест не отображен в реестре и нотариус о нем не знает. Но при этом есть риски судебных разбирательств, а может даже и уголовных производств по статье о мошенничестве.