Відповідь на це питання ми будемо шукати в теоретичній та практичній площині.
Для початку, розберемося з тим, що ж таке арешт. Нерухомістю можна вільно розпоряджатися, якщо таке право не обмежене обтяженням. Серед видів обтяження ми знаходимо арешт, іпотеку, заборону на відчуження, тощо.
Отже, арешт – це вид обтяження, що обмежує права власника на розпорядження нерухомістю.
Згідно положень ч. 1 ст. 182 Цивільного кодексу України, право власності та інші речові права на нерухомі речі, обтяження цих прав, їх виникнення, перехід і припинення підлягають державній реєстрації.
Отже, якщо арешт є видом обтяження, то логічно, що арешт має бути зареєстрований. Якщо арешт зареєстрований, то про нього є запис в Державному реєстрі прав на нерухоме майно.
Саме цей запис бачить нотаріус, і відмовляє у здійсненні правочину з відчуження нерухомості за будь-яким договором: чи це договір купівлі-продажу квартири, чи це дарування, чи обмін нерухомістю…
В яких випадках на нерухомість може бути накладено арешт?
- У випадку визнання договору кредитування недійсним – до повернення кредиту (ст.1057-1 ЦК України);
- У випадку стягнення заборгованості виконавцем, якщо відсутнє інше майно (ч. 4 ст. 50 Закону України «Про виконавче провадження»);
- У випадку застосування заходів забезпечення позову в цивільному процесі (ст.. 150 Цивільного кодексу України);
- У випадку застосування заходів забезпечення кримінального провадження (ст.. 170 Кримінального процесуального кодексу України).
Але є випадки, коли все ж арешт не є підставою для відмови у вчиненні відчуження. І такі випадки виходять за межі правового поля, оскільки виникають через прогалини в законодавстві.
Зокрема, кримінально-процесуальний кодекс України не передбачає порядку реєстрації арешту, накладеного ухвалою суду.
Це означає, що нотаріус під час посвідчення договору купівлі-продажу не знатиме про те, що ухвалою суду накладено арешт на квартиру, земельну ділянку, чи іншу нерухомість.
Крім того, накладення арешту в цивільних справах теж може не відображатися в реєстрі. Хоча ч. 2 ст. 157 ЦПК України зазначено, що примірник ухвали про забезпечення позову залежно від виду вжитих заходів одночасно з направленням заявнику направляється судом для негайного виконання всім особам, яких стосуються заходи забезпечення позову і яких суд може ідентифікувати, а також відповідним державним та іншим органам для вжиття відповідних заходів.
В практичній діяльності, якщо ви бажаєте, щоб ухвала суду про накладення арешту була виконана, то зацікавлена особа має самостійно отримати ухвалу та подати її із заявою та всіма необхідними документами до реєстратора.
Наслідком продажу нерухомості, яка була в арешті на момент продажу чи іншого відчуження є визнання такого договору недійсним та повернення осіб у первісний стан.
А якщо продавець вже витратив отримані за квартиру кошти, то покупцю потрібно негайно вживати заходи для того, щоб звернути стягнення на наявне у продавця майно.
