Переуступка квартиры в новостройке ᐉ Адвокат Руслана Мохнюк

Переуступка квартиры в новостройке

выявление рисков при переуступке
анализ основных договоров по переуступке
проверка документов продавца и застройщика
юридическое сопровождение при подписании договора переуступки

Риски и недостатки переуступки квартиры в новостройке

Главное, что нужно понимать, покупая квартиру по переуступке – приобретение может быть минимально рискованным только тогда, когда дом уже построен и сдан в эксплуатацию. Тогда останется проверить:

Продавца (право на заключение договора, наличие арестов и обременений имущества, наличие судебных споров);

Застройщика (наличие судов, которые могут повлиять на оформление права собственности на квартиру).

Если вы решили купить квартиру по переуступке на стадии строительства, рисков намного больше.

Почему квартиру продают через переуступку?

Вариантов может быть много:

продавец и застройщик это связанные лица, а переуступка лишь часть схемы продажи;
продавец почуял неладное, и хочет продать объект в долгострое или бесперспективной новостройке;
продавец просто хочет заработать на выросшей цене квартиры;
продавец не в состоянии самостоятельно выплатить всю сумму застройщику.

Переуступка исключает возможность изменения договора с застройщиком

Когда вы являетесь первичным инвестором, то при заключении договора с застройщиком есть возможность вести переговоры и вносить в такой договор важные для вас изменения. Переуступка квартиры в новостройке означает, что вы соглашаетесь на все условия договора с застройщиком, который до вас подписал первичный инвестор.

Деньги – продавцу, а претензии – застройщику

По договору переуступки квартиры вы платите деньги первичному инвестору, а все спорные моменты по строительству нужно будет решать с застройщиком. При этом, застройщик несет перед вами ответственность только в пределах суммы договора с первичным инвестором. Например, первый инвестор заключает договор с застройщиком на сумму 10 тыс. долларов. Но Вам переуступает квартиру уже по цене 30 тыс. долларов. Но квартира еще не построена, и в случае нарушений со стороны застройщика он будет отвечать перед вами в пределах условий и сумм первичного договора (10 тыс. у.е.), стороной которого вы стали по переуступке.

Комиссия застройщика

Практически во всех договорах инвестирования предусмотрено право застройщика требовать комиссию при переуступке (до 10%). В конечном счете это приводит к подорожанию стоимости квартиры для покупателя.

Основные вопросы про переуступку квартиры

Какие документы нужны для оформления переуступки квартиры?

От покупателя требуется минимальный пакет документов:

паспорт;
идентификационный код;
нотариально заверенное разрешение супруга (супруги) на оформление сделки.

Как происходит оформление переуступки квартиры?

Процедура состоит из таких этапов:

проверка объекта инвестирования (анализ проблем с разрешительной документацией, риски нарушения сроков постройки и сдачи в эксплуатацию);
проверка застройщика (вовлеченность в судебные процессы, наличие арестов);
проверка договора переуступки квартиры в новостройке;
проверка первичного договора инвестирования;
проверка одобрения застройщика на переуступку квартиры;
подписание договора о переуступке прав на квартиру.

Что менее рискованно: купить квартиру в отделе продаж у застройщика или через переуступку?

Риски присутствуют в обоих случаях. Если дом уже сдан в эксплуатацию, то риски минимальны. Если переуступка квартиры на стадии строительства, то предпочтительнее прямой договор с застройщиком, так как при покупке у застройщика вы можете вести переговоры по изменению условий договора, а при переуступке – соглашаетесь на те условия, которые уже были подписаны первым инвестором.

Какие документы получает покупатель по переуступке квартиры?

По результатам оформления сделки покупатель получает:

оригинал договора переуступки;
оригинал первичного договора инвестирования;
письменное согласие застройщика на переуступку;
документы, подтверждающие расчеты первичного инвестора с застройщиком;
документы, подтверждающие ваши расчеты с инвестором.

Какие налоги и расходы при оформлении переуступки квартиры в новостройке и кто их платит?

Если основной договор (инвестиционный, об участии в ФФБ, дериватив, купли-продажи имущественных прав, об участии в кооперативе и пр.) заключен в простой письменной форме (не нотариальная), то и переуступка должна быть не нотариальная. За согласие застройщика оплачивает продавец. У покупателя расходов по оформлению нет.

Но если переуступка у вас по предварительному договору, который должен быть только нотариальным, то расходы на оформление включают:

сбор в пенсионный фонд -1 %
гос. Пошлина за регистрацию договора – 1%
услуги нотариуса – от 4500 грн.

Стороны обычно договариваются об оплате 50/50, и полной оплате всех расходов только покупателем. По закону на продавца возлагается 1% пенсионного сбора.

Как безопасно купить квартиру по переуступке?

Для минимизации рисков рекомендуем заказать полную проверку покупки через переуступку. Такую проверку мы делим на этапы, оплачиваемые постепенно. То есть, если на 1 этапе окажется, что инвестирование невыгодно, то следующие этапы вы не будете оплачивать и сэкономите ваши средства и нервы.

Наш опыт юридического сопровождения переуступок сотни объектов позволил разработать такую систему, которая была бы максимально выгодна для наших клиентов, поскольку мы заинтересованы в успешном инвестировании нашими клиентами. Многие наши клиенты снова обращаются к нам спустя 5-7 лет, чтобы проверить уже не квартиру, а дом, или коттедж, так как их доходы выросли, и они хотят быть спокойными и уверенными в новой сделке.

Многолетний опыт юридической практики в сфере защиты прав на недвижимость помогает мне принимать выгодные для клиентов решения. Я не имею целью оказывать массовые услуги. Моя услуга уникальна для каждого клиента, отвечает потребностям и особым требованиям. Если требуется полная проверка и ответственное решение – отлично, если клиенту нужна проверка только отдельного вопроса или анализ договора – не проблема. Вы можете не платить за то, что, по-вашему, вам не нужно – это ваше гарантированное право. Гибкость и эксклюзивность юридических услуг отличает меня от специализированных в сфере недвижимости юридических компаний.

Я тоже была инвестором в новостройку и знаю, что вам нужно знать, чтобы не попасть в беду. Опыт проверки уже около 100 объектов первичного и вторичного рынка позволяет мне, как юристу по недвижимости, заранее предусматривать риски. Более 30 судебных процессов по защите прав на недвижимость также предоставили мне возможность видеть заранее и устранять проблемы еще до их появления.