Как покупателю вернуть задаток?

Покупатель наконец нашел квартиру, все подходит: и расположение, и планировка, и цена. Но кроме внешних проблем, которые легко увидеть, у каждой квартиры есть юридическая история. И эту юридическую историю нужно изучить, чтобы точно знать, что не будет потом горько за то, что куплена не квартира, а проблема. Суды с другими владельцами, споры с кредиторами, аресты в рамках уголовных производств, о которых неизвестно нотариусу, признание договора недействительным, истребование имущества из чужого владения через потерю имущества собственником путем совершения преступления ... Перечень рисков может быть достаточно длинным. И все эти риски я, как юрист по недвижимости, проверяю для клиентов перед покупкой ими недвижимости. Но бывает и такое, что покупатель бежит к юристу по недвижимости уже после того, как заключил договор задатка. Что же тогда делать?

Содержание:

До того, как дать задаток.

Сначала должна подчеркнуть, что проблему лучше предупредить, нежели потом искать пути ее решения. Вы нашли квартиру, договорились о заключении задатка, и не менее, чем за 24 часа до передачи задатка обратитесь к юристу по недвижимости. Я проверю вам в кратчайшие возможные сроки те риски, по которым не нужно будет идти заключать договор задатка да и вообще, покупать такую квартиру, и вы сможете спать спокойно, дав деньги не просто так, а за объект, который уже проверено. Конечно, есть риски, которые проверить за 24 часа не получится, и потребуется дополнительное время для их обнаружения, и поэтому обращаться к юристу по недвижимости в таком случае все же лучше раньше, особенно если речь идет о новостройке. О том, что именно проверяется перед покупкой новостройки, читайте здесь .

Если задаток уже дали.

Конечно, хороших предложений по продаже квартир, которые подходят именно вам - не много. Вы очень тщательно и долго искали ее - желанную квартиру, и вы не хотели бы ее потерять. Поэтому вы пошли на риск, и дали задаток до проверки юристом по недвижимости. И я вас понимаю, что вы это сделали из-за того, что вас очень торопили. Но по результатам проверки получилось так, что покупать квартиру слишком рискованно, и вы отказались от заключения договора купли-продажи.

В таком случае вернуть уплаченный задаток вы имеете право, а как, обсудим далее.

Возврат задатка в двойном размере.

Согласно положениям ч. 2 ст. 571 Гражданского кодекса Украины, если нарушение обязательства произошло по вине кредитора, он обязан вернуть должнику задаток и дополнительно уплатить сумму в размере задатка или его стоимости.

То есть, если продавец не обеспечил наличие всех необходимых условий для заключения договора, то такое нарушение может быть основанием для возврата средств в двойном размере. Однако, судебная практика свидетельствует о том, что суды, к сожалению, не взимают двойной размер задатка, отмечают о том, что сумма является авансом. Поэтому важно в договоре задатка четко прописать условия, которые должны быть выполнены продавцом, но при этом не расчитывать на то, что получится взыскать двойной размер задатка.

И причиной такой практики является следующее положение законодательства: «В случае прекращения обязательства до начала его исполнения или вследствие невозможности его выполнения задаток подлежит возврату» (ч. 2 ст. 571 Гражданского кодекса Украины).

Суд признает задаток авансом.

Как определено Гражданским кодексом Украины, если не указано, что переданная сумма является задатком, то такая сумма является авансом. Но, даже если вы заключили договор задатка, но не заключили договор купли-продажи из-за того, что для этого имеются юридические препятствия, то Верховный Суд считает, что вы дали не задаток, а аванс, поэтому можно вернуть свои средства. "... поскольку договор купли-продажи, который бы по своей форме и содержанию соответствовал требованиям законодательства между сторонами заключен не был, а они только договорились заключить такой договор в будущем, то переданая истицей денежная сумма является авансом, который подлежит возврату, а не задатком» (дело 711/5065/15ц, 639/9339/16-ц).

Основной договор недействителен.

Недействительное обязательство не подлежит обеспечению (ч. 2 ст. 548 Гражданского кодекса Украины). Если окажется, что продавец на самом деле не имеет права продавать квартиру, то и задаток получен вопреки закону. Например, жена собственника получила деньги и написала расписку. Такой договор задатка является недействительным и деньги по нему должны быть возвращены.

Признать договор задатка недействительным.

Вы можете вернуть деньги, если признать договор задатка недействительным.

Согласно положениям ч. 1 ст. 230 Гражданского кодекса Украины, «... если одна из сторон сделки умышленно ввела другую сторону в заблуждение относительно обстоятельств, которые имеют существенное значение (часть первая статьи 229 настоящего Кодекса), такая сделка признается судом недействительным. Обман имеет место, если сторона отрицает наличие обстоятельств, которые могут помешать совершению сделки, или если она замалчивает их существование. Обманувшая сторна обязана возместить другой стороне убытки в двойном размере и моральный вред, причиненные в связи с совершением этой сделки».

Как видно из указанной статьи, вернуть можно не просто деньги, которые дали продавцу, а двойной раз мер оплаченной суммы.

Согласно положениям ч. 1 ст. 229 Гражданского кодекса Украины, «Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки, прав и обязанностей сторон, таких свойств и качеств имущества, которые значительно снижают его ценность или возможность использования согласно целевому назначению. Ошибка относительно мотивов сделки не имеет существенного значения».

Если оказалось, что по квартире идут судебные споры, конечно, это является обстоятельством, которое имеет существенное значение, поскольку это обстоятельство может помешать совершению сделки купли-продажи, привести к тому, что такая сделка будет признана недействительной.

Если оказалось, что в квартире отсутствуют коммуникации, то ее использование по целевому назначению - невозможно, и это является основанием для признания задатка недействительным и возврата уплаченных средств.

Но доказывая в таких делах обязанность вернуть двойной размер уплаченного задатка, важно помнить, что «...установление у недобросовестной стороны наличия умысла ввести в заблуждение другую сторону, чтобы побудить ее к заключению сделки, является непременным условием квалификации недействительности сделки».

Обман должен бать доказан истцом, как стороной, которая действовала под влиянием обмана. Итак, стороне, действовавшей под влиянием обмана, необходимо доказать: во-первых, обстоятельства, которые не соответствуют действительности, но которые являются существенными для совершенной сделки; во-вторых, что их наличие не соответствует его воле находиться в отношениях, порожденных сделкой; в-третьих, что несоответствие обстоятельств действительности вызвана умышленными действиями другой стороны сделки»(428/512/15-ц постановление Верховного Суда от 6 ноября 2019).

Практические рекомендации юриста по недвижимости.

1. Постарайтесь обратиться к юристу по недвижимости до того, как давать задаток.

2. Если решили давать задаток до проверки, пусть это будет небольшая сумма, как можно меньшая сумма.

3. Передача задатка должна быть правильно оформлена, чтобы потом не оказалось, что вы просто так дали деньги в «подарок».

4. Лучше всего, чтобы избежать недоразумений с продавцом, не давайте задаток, а давайте аванс. Все равно, судебная практика на стороне того, чтобы просто вернуть средства, поэтому сейчас в Украине задаток не имеет того юридического содержания, для которого его все используют, прописывая в расписках и договорах.