Переуступка квартири в новобудові ᐉ Адвокат Руслана Мохнюк

Переуступка квартири в новобудові

виявлення ризиків при переуступці
аналіз основних договорів щодо переуступки
перевірка документів продавця та забудовника
юридичний супровід при підписанні договору переуступки

Ризики та недоліки переуступки квартири в новобудові

Головне, що потрібно розуміти, купуючи квартиру по переуступці – придбання може бути мінімально ризикованим лише тоді, коли будинок уже збудовано та здано в експлуатацію. Тоді залишиться перевірити:

Продавця (право на укладання договору, наявність арештів та обтяжень майна, наявність судових спорів).

Забудовника (наявність судів, які можуть спричинити оформлення права власності на квартиру).

Якщо ви вирішили купити квартиру з переуступки на стадії будівництва, ризиків набагато більше.

Чому квартиру продають через переуступку?

Варіантів може бути багато:

продавець та забудовник - це пов'язані особи, а переуступка - лише частина схеми продажу;
продовець відчув негаразд,и і хоче продати об'єкт у довгобуді чи безперспективній новобудові;
продавець просто хоче заробити на ціні квартири;
продавець не в змозі самостійно виплатити всю суму забудовнику.

Переуступка виключає можливість зміни договору із забудовником

Коли ви є первинним інвестором, то при укладанні договору із забудовником є можливість вести переговори та вносити до такого договору важливі зміни. Переуступка квартири в новобудові означає, що ви погоджуєтесь на всі умови договору із забудовником, який до вас підписав первинний інвестор.

Гроші – продавцю, а претензії – забудовнику

За договором переуступки квартири ви платите гроші первинному інвестору, а всі спірні моменти щодо будівництва потрібно буде вирішувати із забудовником. При цьому, забудовник несе перед вами відповідальність тільки в межах суми договору з первинним інвестором. Наприклад, перший інвестор укладає договір із забудовником на суму 10 тис. доларів. Але Вам поступається квартирою вже за ціною 30 тис. доларів. Але квартира ще не побудована, і у разі порушень сторони забудовника він відповідатиме перед вами в межах умов та сум первинного договору (10 тис. у.о.), стороною якого ви стали по переуступці.

Комісія забудовника

Практично у всіх договорах інвестування передбачено право забудовника вимагати комісію під час переуступки (до 10%). Зрештою, це призводить до подорожчання вартості квартири для покупця.

Основні питання про переуступку квартири

Які документи необхідні для оформлення переуступки квартири?

Від покупця вимагається мінімальний пакет документів:

паспорт;
ідентифікаційний код;
дозвіл чоловіка (дружини) на оформлення угоди.

Як відбувається оформлення переуступки квартири?

Процедура складається з таких етапів:

перевірка об'єкта інвестування (аналіз проблем із дозвільною документацією, ризики порушення термінів будівництва та здачі в експлуатацію);
перевірка забудовника (залученість до судових процесів, наявність арештів);
перевірка договору переуступки квартири у новобудові;
перевірка первинного договору інвестування;
перевірка схвалення забудовника на переуступку квартири;
підписання договору про переуступку прав на квартиру.

Що менш ризиковано: купити квартиру у відділі продажу у забудовника чи через переуступку?

Ризики є в обох випадках. Якщо будинок вже зданий в експлуатацію, то ризики є мінімальними. Якщо переуступка квартири на стадії будівництва, то краще прямий договір із забудовником, так як при покупці у забудовника ви можете вести переговори щодо зміни умов договору, а під час переуступки – погоджуєтеся на ті умови, які вже були підписані першим інвестором.

Які документи отримує покупець із переуступки квартири?

За результатами оформлення угоди покупець отримує:

оригінал договору переуступки;
оригінал первинного договору інвестування та всі акти до нього;
письмову згоду забудовника на переуступку;
документи, що підтверджують розрахунки первинного інвестора із забудовником;
документи, що підтверджують ваші розрахунки з інвестором.

Які податки та витрати при оформленні переуступки квартири в новобудові та хто їх сплачує?

Якщо основний договір (інвестиційний, про участь у ФФБ, дериватив, купівлі-продажу майнових прав, про участь у кооперативі тощо) укладений у простій письмовій формі (не нотаріальна), то й переуступка має бути не нотаріальною. Комісію за згоду забудовника сплачує продавець. У покупця витрат на оформлення немає.

Але якщо переуступка у вас за попереднім договором, який має бути лише нотаріальним, то витрати на оформлення включають:

збір в пенсійний фонд-1 %
державне мито – 1%
послуги нотаріуса– від 4500 грн.

Сторони зазвичай домовляються про оплату 50/50 або повну оплату всіх витрат тільки покупцем. За законом, на продавця покладається 1% пенсійного збору.

Як безпечно купити квартиру по переуступці?

Для мінімізації ризиків рекомендуємо замовити повну перевірку покупки через переуступку. Таку перевірку ми ділимо на етапи, які поступово оплачуються. Тобто, якщо на 1 етапі виявиться, що інвестування невигідне, то наступні етапи ви не оплачуватимете і заощадите ваші кошти та нерви.

Наш досвід юридичного супроводу переуступок сотні об'єктів дозволив розробити таку систему, яка була б максимально вигідною для наших клієнтів, оскільки ми зацікавлені в успішному інвестуванні нашими клієнтами. Багато наших клієнтів знову звертаються до нас через 5-7 років, щоб перевірити вже не квартиру, а будинок, або котедж, тому що їхні доходи зросли, і вони хочуть бути спокійними та впевненими у новій угоді.

Багаторічний досвід юридичної практики у сфері захисту прав на нерухомість допомагає мені приймати вигідні для клієнтів рішення. Я не маю на меті надавати масові послуги. Моя послуга є унікальною для кожного клієнта, відповідає потребам та особливим вимогам. Якщо потрібна повна перевірка та відповідальне рішення – чудово, якщо клієнту потрібна перевірка лише окремого питання чи аналіз договору – не проблема. Ви можете не платити за те, що, на вашу думку, вам не потрібно – це ваше гарантоване право. Гнучкість та ексклюзивність юридичних послуг відрізняє мене від спеціалізованих у сфері нерухомості юридичних компаній.

Я теж була інвестором у новобудову і знаю, що вам потрібно знати, щоб не потрапити в халепу. Досвід перевірки вже близько 100 об'єктів первинного та вторинного ринку дозволяє мені, як юристу з нерухомості, заздалегідь передбачати ризики. Понад 30 судових процесів із захисту прав на нерухомість також надали мені можливість бачити заздалегідь і усувати проблеми ще до появи.