Покупець нарешті знайшов квартиру, все підходить: і розташування, і планування, і ціна. Але, знаючи про те, що крім зовнішніх проблем, які легко побачити, у кожної квартири є юридична історія. І цю юридичну історію потрібно вивчити, щоб точно знати, чи не буде потім гірко за те, що куплена не квартира, а проблема.
Суди з іншими власниками, спори з кредиторами, арешти в рамках кримінальних проваджень, про які невідомо нотаріусу, визнання договору недійним, витребування майна з чужого володіння через вибуття майна від власника шляхом вчинення злочину… Перелік ризиків може бути досить довгим. І всі ці ризики я, як юрист з нерухомості, перевіряю для клієнтів до купівлі ними нерухомості. Але буває і таке, що покупець біжить до юриста з нерухомості вже після того, як уклав договір завдатку. Що ж тоді робити?
Зміст:
До того, як дати завдаток.
Спершу маю наголосити на тому, що проблему краще попередити, а ніж потім шукати шляхи її вирішення. Ви знайшли квартиру, домовились про укладення завдатку, і не менше, ніж за 24 години до передачі завдатку зверніться до юриста з нерухомості. Я перевірю вам у найкоротші можливі строки ті ризики, через які не варто буде йти укладати договір завдатку та і взагалі, купувати таку квартиру, і ви зможете спати спокійно, що дали гроші не просто так, а за об’єкт, що вже було перевірено. Звичайно, є ризики, які перевірити за 24 години не вийде, і потрібен буде додатковий час для їх виявлення, і тому звертатися до юриста з нерухомості в такому випадку все ж краще раніше, особливо якщо мова йде про новобудову. Про те, що саме перевіряється перед купівлею новобудови, читайте тут.
Якщо завдаток уже дали.
Звичайно, гарних пропозицій з продажу квартир, які б підходили саме вам – не багато. Ви дуже старанно та довго шукали її – омріяну квартиру, і ви не хотіли б її втратити. Тому ви пішли на ризик, і дали завдаток до перевірки юристом з нерухомості. І я вас розумію, що ви це зробили через те, що вас дуже квапили. Але за результатами перевірки вийшло так, що купувати квартиру надто ризиковано, і ви маєте відмовитися від укладення договору купівлі-продажу.
В такому випадку повернути сплачений завдаток ви маєте право.
Повернення завдатку в подвійному розмірі.
Згідно положень ч. 2 ст. 571 Цивільного кодексу України, якщо порушення зобов`язання сталося з вини кредитора, він зобов`язаний повернути боржникові завдаток та додатково сплатити суму у розмірі завдатку або його вартості.
Тобто, якщо продавець не забезпечив наявність всіх необхідних умов для укладення договору, то таке порушення може бути підставою для повернення коштів у подвійному розмірі. Однак, судова практика свідчить про те, що суди нажаль не стягують подвійний розмір завдатку, зазначаючи про те, що сума є авансом. Тому важливо в договорі завдатку чітко прописати умови, які мають бути виконані продавцем, але при цьому і не сподіватися, що вийде стягнути подвійний розмір завдатку.
І причиною такої практики є наступне положення законодавства: «У разі припинення зобов`язання до початку його виконання або внаслідок неможливості його виконання завдаток підлягає поверненню» (ч. 2 ст. 571 Цивільного кодексу України).
Суд визнає завдаток авансом.
Як визначено Цивільним кодексом України, якщо не зазначено, що передана сума є завдатком, то така сума є авансом. Верховний Суд в своєму рішенні від 17 червня 2021 року у справі 711/5065/15-ц зазначив: «сума грошових коштів, що за своєю правовою природою є авансом, підлягає поверненню особі, яка їх сплатила, незалежно від того, з вини якої сторони не відбулося укладення договору». Але, навіть, якщо ви уклали договір задатку, але не уклали договір купівлі-продажу через те, що є для цього наявні юридичні перешкоди, то Верховний Суд вважає, що ви дали не завдаток, а аванс, тому можна повернути свої кошти. Цитую «…оскільки договору купівлі-продажу, який би за своєю формою та змістом відповідав вимогам законодавства між сторонами укладено не було, а вони лише домовилися укласти такий договір у майбутньому, то передана позивачкою грошова сума є авансом, який підлягав поверненню, а не завдатком» (справа 711/5065/15ц, 639/9339/16-ц).
Основний договір недійсний.
Недійсне зобов'язання не підлягає забезпеченню (ч. 2 ст. 548 Цивільного кодексу України). Якщо виявиться, що продавець насправді не має права продавати квартиру, то і завдаток отримано всупереч закону. Наприклад, дружина за чоловіка отримала гроші і написала розписку. Такий завдаток є недійсним і гроші за ним мають бути повернуті.
Визнати договір завдатку недійсним.
Ви можете повернути гроші, якщо визнати договір завдатку недійсним.
Згідно положень ч. 1 ст. 230 Цивільного кодексу України, «…якщо одна із сторін правочину навмисно ввела другу сторону в оману щодо обставин, які мають істотне значення (частина перша статті 229 цього Кодексу), такий правочин визнається судом недійсним. Обман має місце, якщо сторона заперечує наявність обставин, які можуть перешкодити вчиненню правочину, або якщо вона замовчує їх існування. Сторона, яка застосувала обман, зобов'язана відшкодувати другій стороні збитки у подвійному розмірі та моральну шкоду, що завдані у зв'язку з вчиненням цього правочину».
Як видно з зазначеної статті, повернути ви можете не просто гроші, що дали продавцю, а подвійний розмір.
Згідно положень ч. 1 ст. 229 Цивільного кодексу України, «Істотне значення має помилка щодо природи правочину, прав та обов'язків сторін, таких властивостей і якостей майна, які значно знижують його цінність або можливість використання за цільовим призначенням. Помилка щодо мотивів правочину не має істотного значення, крім випадків, встановлених законом».
Якщо виявилось, що щодо квартири йдуть судові спори, звичайно, це є обставиною, яка має істотне значення, оскільки така обставина може перешкодити вчиненню правочину купівлі-продажу, чи призвести до того, що такий правочин буде визнаний недійсним.
Якщо виявилось, що в квартирі відсутні комунікації, то її використання за цільовим призначенням – неможливе, і це є підставою для визнання завдатку недійсним, а відповідно – повернення сплачених коштів.
Але при доведенні в таких справах обов’язку повернути подвійний розмір сплаченого завдатку, важливо пам’ятати, що «…встановлення у недобросовісної сторони наявності умислу ввести в оману другу сторону, щоб спонукати її до укладення правочину, є неодмінною умовою кваліфікації недійсності правочину.
Обман має доводитися позивачем як стороною, яка діяла під впливом обману. Отже, стороні, яка діяла під впливом обману, необхідно довести: по-перше, обставини, які не відповідають дійсності, але які є істотними для вчиненого нею правочину; по-друге, що їх наявність не відповідає її волі перебувати у відносинах, породжених правочином; по-третє, що невідповідність обставин дійсності викликана умисними діями другої сторони правочину» (428/512/15-ц постанова Верховного Суду від 06 листопада 2019 року).
Практичні рекомендації юриста з нерухомості
1. Постарайтесь звернутися до юриста з нерухомості до того, як давати завдаток.
2. Якщо вже вирішили давати завдаток до перевірки, нехай це буде невелика сума, якомога менша сума.
3. Передача завдатку має бути правильно оформлена, щоб потім не виявилось, що ви просто так дали гроші у «подарунок».
4. Краще за все, щоб уникнути непорозумінь з продавцем, не давайте завдаток, давайте аванс. Все одно, судова практика на стороні того, щоб просто повернути кошти, а тому наразі в Україні завдаток не має того юридичного змісту, для якого його всі використовують, прописуючи у розписках та договорах.
