UA
В сентябре 2021 года Верховная Рада Украины приняла за основу законопроект 5091 «О гарантировании прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем».
Конечно, инвесторы в новостройки ожидают от этого законопроекта, что их права будут более защищенными и инвестировать в строительство будет безопаснее. И в то же время такая безопасность не должна влиять на цены на новостройки – думает каждый рядовой гражданин.
К чему может привести принятие законопроекта 5091, давайте разберемся вместе.
1. Самая первая новизна законопроекта 5091 – это регистрация прав на будущий объект недвижимости. Только после такой регистрации можно продавать права на будущие квартиры, офисы и т.д. Если объект не зарегистрирован, то все сделки считаются ничтожными в силу закона. Такое законодательное ограничение, на первый взгляд, должно быть положительным, поскольку государство проконтролирует, когда у застройщика появится право на продажу. С другой стороны, такое ограничение может оказать негативное влияние на рынок, поскольку квартиры в новостройках могут подорожать.
2. Вводится понятие неделимый объект незавершенного строительства, права на который также подлежат регистрации. Если ранее законодательство предусматривало понятие имущественных прав на объект незавершенного строительства, и право собственности на построенный объект, то законопроект предусматривает введение понятия «специальное имущественное право на будущий объект недвижимости», как промежуточный этап между имущественными правами и правом собственности. По сути, это те же имущественные права, но внесенные в Государственный реестр прав на недвижимое имущество.
Безусловно, государственная регистрация имущественных прав приведет к подорожанию новостроек на рынке и увеличению стоимости квартир, поскольку государство будет взымать сборы и налоги за регистрацию имущественных прав в Государственном реестре. И не только государство. Государственные регистраторы, конечно, тоже будут получать плату за свои услуги.
3. Как будет проходить продажа новостроек?
Согласно ст. 5 законопроекта 5091, будет разрешено инвестирование в будущие объекты недвижимости только по договору купли-продажи будущих объектов недвижимости.
Урегулирует законопроект 5091 также и отношения между заказчиком строительства и девелопером. Да, во-первых, ранее в законодательстве не было понятия Девелопера. Такие отношения должны регулироваться Договором об организации и финансировании строительства объекта, даже предусмотрены существенные условия такого договора.
Кроме того, отмечается, что Договор между Застройщиком и Управителем ФФС должен быть нотариально удостоверен, что также возложит на стороны дополнительные расходы.
Наиболее интересное изменение – условия оплаты по предварительному договору. Законопроект предусматривает: «Общий размер каких-либо платежей в подтверждение обязательства по предварительному договору по заключению договора купли-продажи объекта незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости не может превышать десяти процентов стоимости объекта незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости, предусмотренной предварительным договором. Установление других финансовых обязательств сторон, кроме штрафных санкций, по предварительному договору о заключении договора купли-продажи объекта незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости не допускается». В таком случае необходимость заключать предварительный договор должна сама по себе отпасть. Ни один застройщик не согласится строить всего за 10% предоплаты. Сейчас 50% договоров в Киеве – предварительные. И предоплата по ним составляет всегда 100% стоимости квартиры. Хотя из-за угрозы законодательных изменений по налогообложению продажи недвижимости и отмене льгот, многие застройщики отказались от предварительных договоров в пользу Форвардных контрактов (деривативов).
Законопроект предусматривает также много противоречивых и не логических изменений в законодательство, таких, как, например, возможность регистрации места проживания в апартаментах, переход права аренды на землю в случае приобретения недвижимости вместо перехода права собственности, как предусмотрено действующим законодательством, или ограничения в выборе договоров относительно покупки будущего объекта недвижимости и т.д.
Следовательно, хотя законопроект принят за основу, его еще ждет первое чтение, второе чтение и, может, еще и третье. Поэтому многих изменений и дополнений не избежать. Вероятно, данный законопроект 5091 призван не защитить покупателя новостройки, а увеличить государственный контроль в связи с новым налогообложением продажи недвижимости по законопроекту 5600, но все же хотелось бы верить, что более положительные изменения в него еще будут внесены.
