У вересні 2021 року Верховна Рада України прийняла за основу законопроект 5091 «Про гарантування речових прав на об'єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому».
Звичайно, інвестори в новобудови очікують від цього законопроекту, що їх права будуть більш захищеними і інвестувати у будівництво буде безпечніше. І в той же час, така безпека не повинна впливати на ціни на новобудови – думає кожен пересічний громадянин.
До чого може призвести прийняття законопроекту 5091, давайте розберемося разом.
1. Найперша новизна законопроекту 5091 – це реєстрація прав на майбутній об’єкт нерухомості. Тільки після такої реєстрації можна продавати права на майбутні квартири, офіси тощо. Якщо об’єкт не зареєстрований, то всі правочини вважаються нікчемними в силу закону. Таке законодавче обмеження на перший погляд має бути позитивним, оскільки держава проконтролює, коли у забудовника з’явиться право на продаж. З іншого боку, таке обмеження може негативно вплинути на ринок, оскільки квартири в новобудовах можуть подорожчати.
2. Вводиться поняття неподільний об’єкт незавершеного будівництва, права на який також підлягають реєстрації. Якщо раніше законодавство передбачало поняття майнові права на об’єкт незавершеного будівництва, та право власності на побудований об’єкт, то законопроект передбачає введення поняття «спеціальне майнове право на майбутній об’єкт нерухомості», як проміжний етап між майновими правами та правом власності. По суті, це ті ж самі майнові права, але які внесені до Державного реєстру прав на нерухоме майно.
Безумовно, державна реєстрація майнових прав призведене до подорожчання новобудов на ринку та збільшення вартості квартир, оскільки держава утримуватиме збори та податки за реєстрацію майнових прав у Державному реєстрі. І не тільки держава. Державні реєстратори, звичайно, також будуть отримувати плату за свої послуги.
3. Як відбуватиметься продаж новобудов?
Згідно ст. 5 законопроекту 5091, дозволятиметься інвестування у майбутні об’єкти нерухомості лише за договором купівлі-продажу майбутніх об’єктів нерухомості.
Врегульовує законопроект 5091 також і відносини між замовником будівництва та девелопером. Так, по-перше, раніше в законодавстві не було поняття Девелопера. А тут він вже має з’явитися. Такі відносини мають врегульовуватися Договором про організацію та фінансування будівництва об’єкта навіть передбачені істотні умови такого договору.
Крім того, зазначається, що Договір між Забудовником та Управителем ФФБ має бути нотаріально засвідчений, що також покладе на сторони додаткові витрати.
Найцікавішою зміною є передбачені умови оплати за попереднім договором. Законопроект передбачає: «Загальний розмір будь-яких платежів на підтвердження зобов'язання за попереднім договором щодо укладення договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості не може перевищувати десяти відсотків вартості об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, передбаченої попереднім договором. Встановлення інших фінансових зобов’язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором щодо укладення договору купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості не допускається». В такому випадку необхідність укладати попередній договір має сама по собі відпасти. Жоден забудовник не погодиться будувати всього за 10% передоплати. Наразі 50% договорів у Києві – попередні. І передоплата за ними складає завжди 100% вартості квартири. Хоча, через загрозу законодавчих змін з оподаткування продажу нерухомості та скасування пільг, багато забудовників відмовились від попередніх договорів на користь Форвардних контрактів (деривативів).
Законопроект передбачає також багато суперечливих та не логічних змін до законодавства, таких, як наприклад, можливість реєстрації місця проживання у апартаментах, чи перехід права оренди на землю у випадку придбання нерухомості замість переходу права власності, як передбачено чинним законодавством, чи обмеження у виборі договорів щодо купівлі майбутнього об’єкта нерухомості, тощо.
Отже, хоча законопроект прийнятий за основу, його ще чекають перше читання, друге читання та може ще й третє. Тому багато змін та доповнень не уникнути. Імовірно, що даний законопроект 5091 покликаний не захистити покупця новобудови, а збільшити державний контроль у зв’язку з новим оподаткуванням продажу нерухомості за законопроектом 5600, але все ж хотілося б вірити, що більш позитивні зміни до нього ще будуть внесені.
