UA
Покупка новостройки это дорогостоящая инвестиция, которая за год может вырасти почти в 2 раза. Потому вопрос даты сдачи в эксплуатацию всегда является актуальным и напрямую связан с затратами со стороны инвесторов. Вы можете из-за задержек строительства продолжать платить аренду, или не получить доход от аренды, на который вы рассчитывали.
Если нарушены сроки строительства, то вы имеете право на возмещение затрат на аренду или возмещение упущенной выгоды. Безусловно, важны причины, почему сроки строительства нарушены.
Уважительной может быть причина – форс-мажор. Как правило, форс-мажор прописывается в предпоследнем разделе вашего договора. К форс-мажорам относятся: война, теракты, землетрясения, погодные катаклизмы, иногда даже пандемии и карантины. В любом случае, форс-мажор должен быть документально подтвержден, о нем необходимо известить немедленно, и он должен действительно влиять на возможность выполнить обязательства.
К примеру, война на востоке Украины не может быть форс-мажором для остановки строительства на западе, если нет всеобщего военного положения и обязательной мобилизации. Конечно, строительство невозможно, если половина работников пошли защищать свою страну.
Но бывают и случаи, когда причина не является уважительной и обоснованной. Например, если застройщик неправильно рассчитал свои затраты и установил цену ниже, чем следовало бы, то сроки могут быть нарушены из-за недостатка финансирования. Также, если продавали квартиру в рассрочку, то это тоже может быть причиной задержек, так как инвесторы задерживают свои выплаты. Даже изменения законодательства суды не признают уважительной причиной задержек в строительстве.
Что же можно получить от застройщика, если сроки строительства нарушены:
1. Договор может быть расторгнут.
Согласно ст. 615 Гражданского кодекса Украины, «У разі порушення зобов'язання однією стороною друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом».
Как правило, договор такой возможности не предусматривает, а было бы хорошо такую возможность прописать. Но уж если такой возможности нет, то обратимся к другим нормам законодательства. И тут имеет значение, какой у вас договор. Если у вас, к примеру, договор купли-продажи имущественных прав, то согласно ст. 678 Гражданского кодекса, если доказать, что задержка сроков делает для покупателя нецелесообразной всю сделку, то инвестор сможет расторгнуть такую сделку и получить назад свои деньги.
По другим договорам нужно также искать нужные нормы законов, чтобы иметь право и основания на расторжение договора.
2. Можно произвести замену квартиры.
Если у застройщика остались непроданные квартиры в уже сданных секциях, то можно провести переговоры и получив скидку, заменить покупаемую квартиру на уже построенную. Или же наоборот, если вы никуда не спешите, вы можете, получив солидную скидку за ожидание – перевести ваши обязательства на более позднюю очередь строительства. При этом, обязательно проверьте, есть ли на эту другую секцию все нужные документы. В этом вам поможет юрист по новостройкам.
В моей практике был случай проверки одного ЖК в Киеве. Застройщик 1 и 2 очередь построил, и сдал в эксплуатацию, а вот третью очередь решил построить на земле самозахватом. Спустя 7 лет, дом стоит, но в эксплуатацию его никто не принимает.
3. Можно получить возмещение убытков.
Эта опция точно возможна только при необоснованной задержке строительства (без форс-мажора). Как потребитель, согласно ст. 10 Закона Украины «О защите прав потребителей», вы можете получить 3% за каждый день, месяц или год, за который была совершена задержка в строительстве. Считается пеня за тот период, которым исчисляется срок исполнения договора. Если у вас в договоре указан квартал сдачи, то нужно исчислять пеню за каждые 3 месяца.
Также можно взыскать возмещение за неполученную выгоду или за нанесенные прямые убытки (оплаченная аренда, частный садик в районе, где нет государственного, или оплата коммунального садика и прочее).
Инвестор имеет право и на возмещение морального ущерба за нарушение сроков строительства.
Так как судебные разбирательства занимают достаточно долгий период времени, не стоит ждать «лучших времен», чтобы взыскать нанесенный вам ущерб, или ожидать, что строительство будет доведено до окончания через год или три. Обращайтесь к нам, и мы поможем вам разрешить вашу проблему и получить качественные юридические услуги.
Что делать, если нарушены сроки строительства?
Любой вопрос можно решить двумя путями: переговоры или судебный порядок разрешения. Чтобы понимать, чего требовать, нужно сперва проанализировать условия договора (от 400 грн. за консультацию).
Когда вам известно, на что вы имеете право, вы можете провести переговоры с застройщиком. Если общение привело вас в тупик, то пора прибегнуть к официальной переписке. Если вы сделали все, что в ваших силах, тогда уже стоит обращаться в суд.
Адвокат по недвижимости Руслана Мохнюк поможет вам разработать стратегию защиты ваших прав, проведет переговоры и сможет сопроводить весь судебный процесс.
