Купівля новобудови це дорога інвестиція, яка за рік може зрости майже вдвічі. Тому питання дати здачі в експлуатацію завжди є актуальним і безпосередньо пов'язаним з витратами інвесторів. Ви можете через затримки будівництва продовжувати платити оренду, або не отримати прибуток від оренди, на яку розраховували.
Якщо порушено терміни будівництва, ви маєте право на відшкодування витрат на оренду або відшкодування втраченої вигоди. Безумовно, важливі причини, чому саме терміни будівництва порушені.
Поважною може бути причина – форс-мажор. Як правило, форс-мажор прописується у передостанньому розділі вашого договору. До форс-мажорів відносяться: війна, теракти, землетруси, погодні катаклізми, іноді навіть пандемії та карантини. У будь-якому випадку, форс-мажор має бути документально підтверджений, про нього необхідно сповістити негайно, і він має справді впливати на можливість виконати зобов'язання.Наприклад, війна на сході України не може бути форс-мажором для зупинки будівництва на заході, якщо немає загального військового стану та обов'язкової мобілізації. Звичайно, будівництво неможливе, якщо половина працівників пішли захищати свою країну.
Але бувають і випадки, коли причина не є поважною та обґрунтованою. Наприклад, якщо забудовник неправильно розрахував свої витрати та встановив ціну нижче, ніж слід, то терміни можуть бути порушені через брак фінансування. Також, якщо продавали квартиру у розстрочку, це теж може бути причиною затримок, оскільки інвестори затримують свої виплати. Навіть зміни законодавства суди не визнають поважною причиною затримок у будівництві.
Що ж можна отримати від забудовника, якщо терміни будівництва порушені:
1. Договір може бути розірваний.
Згідно зі ст. 615 Цивільного кодексу України, «У разі порушення зобов'язання однією стороною друга сторона має право частково або в повному обсязі відмовитися від зобов'язання, якщо це встановлено договором або законом».
Зазвичай договір такої можливості не передбачає, а було б добре таку можливість прописати. Але якщо такої можливості немає, то звернемося до інших норм законодавства. І тут має значення, який у вас договір. Якщо у вас, наприклад, договір купівлі-продажу майнових прав, відповідно до ст. 678 Цивільного кодексу Україн, якщо довести, що затримка термінів робить для покупця недоцільною всю угоду, то інвестор зможе розірвати таку угоду і отримати свої гроші.
За іншими договорами потрібно також шукати потрібні норми законів, щоб мати право та підстави на розірвання договору.
2. Можна зробити заміну квартири.
Якщо у забудовника залишилися непродані квартири у вже зданих секціях, то можна провести переговори та отримавши знижку, замінити квартиру, що купується на вже збудовану. Або ж навпаки, якщо ви нікуди не поспішайте, ви можете, отримавши солідну знижку за очікування – перевести ваші зобов'язання на більш пізню чергу будівництва. При цьому обов'язково перевірте, чи є на цю іншу секцію всі необхідні документи. В цьому вам допоможе юрист з новобудов.
У моїй практиці був випадок перевірки одного ЖК у Києві. Забудовник 1 і 2 чергу побудував і здав в експлуатацію, а ось третю чергу вирішив побудувати на землі самозахоплення. Через 7 років будинок стоїть, але в експлуатацію його ніхто не приймає.
3. Можна отримати відшкодування збитків.
Ця опція точно можлива лише за необґрунтованої затримки будівництва (без форс-мажору). Як споживач, згідно зі ст. 10 Закону України «Про захист прав споживачів», ви можете отримати 3% за кожен день, місяць або рік, за який було здійснено затримку в будівництві. Розраховується пеня за період, яким обчислюється термін виконання договору. Якщо у вас у договорі зазначений квартал здачі, то потрібно обчислювати пеню за кожні 3 місяці.
Також можна стягнути відшкодування за неотриману вигоду або за завдані прямі збитки (сплачена оренда, приватний садок у районі, де немає державного, або оплата комунального садка та інше).
Інвестор має право і на відшкодування моральної шкоди за порушення строків будівництва.
Оскільки судові спори займають досить довгий період часу, не варто чекати «кращих часів», щоб стягнути завдану вам шкоду, або очікувати, що будівництво буде доведено до закінчення через рік чи три. Звертайтеся до нас, і ми допоможемо вам вирішити вашу проблему та отримати якісні юридичні послуги.
Що робити, якщо порушено терміни будівництва?
Будь-яке питання можна вирішити двома шляхами: переговори чи в судовому порядку. Щоб розуміти, чого вимагати, потрібно спочатку проаналізувати умови договору (від 400 грн. за консультацію).
Коли вам відомо, на що ви маєте право, ви можете провести переговори із забудовником. Якщо спілкування привело вас у глухий кут, то настав час вдатися до офіційного листування. Якщо ви зробили все, що у ваших силах, тоді варто звертатися до суду.
Адвокат з нерухомості Руслана Мохнюк допоможе вам розробити стратегію захисту ваших прав, проведе переговори та зможе супроводити весь судовий процес.
