UA
С учетом последних изменений налогового законодательства, на 2024 год прогнозируется увеличение количества сделок приобретения квартир по схеме переуступки. Объясняется это тем, что владельцы нового жилья, покупавшие его для перепродажи, не спешат регистрировать на себя право собственности чтобы не платить при продаже налог в 5% или даже 18%.
В данной статье разберем подробнее что же представляет собой переуступка, какие риски она несет для покупателя (инвестора) и как их предупредить или устранить.
Содержание:
1. Что такое переуступка?
Договор переуступки прав на новую квартиру это по сути договор о замене стороны. Осуществляется переуступка, как правило, с участием застройщика, который дает свое согласие на замену инвестора и передачу прав первоначального инвестора покупателю (новому инвестору). Без застройщика такие договоры заключаются редко, разве что в договоре первоначального инвестора прямо указано, что он сам может переуступать свои права без согласия застройщика и только обязуется сообщить об этом уже после сделки.
Если вы приобретаете квартиру по переуступке, то это означает, что квартира еще не зарегистрирована в реестре и юридически еще не существует. При этом дом может быть сдан в эксплуатацию, а может и не быть сдан. Закон не содержит ограничений о сроке, когда должно быть зарегистрировано право собственности на построенный объект. Потому некоторые инвесторы могут достаточно долго не регистрировать за собой права на квартиру, чтобы продать ее по переуступке, и меньше платить налоги.
Что касается стадии строительства, то здесь важно указать, что переуступка может быть осуществлена на любой стадии строительства. В договорах иногда прописывается, что переуступить свои права можно только после 100% оплаты, поэтому со стороны Застройщика ограничений обычно нет, а вот со стороны инвестора нужно знать, что у него есть право переуступить и он для этого все нужное осуществил. И знать это лучше до того, как давать залог за переуступку в будущем.
Итак, мы определились, что покупка квартиры по переуступке – это трехсторонний договор, согласно которому права и обязанности первоначального инвестора переходят к новому инвестору в том же объеме, на еще незарегистрированную квартиру на любой стадии строительства.
2. Что спросить у продавца по переуступке?
Когда вы слышите, что квартира с ремонтом и уже жилая, но продается по переуступке, у вас возникают сомнения, все ли там хорошо, нет ли каких-то рисков… Поэтому вам сначала нужно узнать основные моменты, которые помогут вам принять решение.
- По какому договору покупались права на будущую квартиру? Вы ведь не можете согласиться купить то, чего вы не знаете. А продавец не может продать (переуступить) то, чего у него/нее нет. И как раз в договоре между первоначальным инвестором и застройщиком можно найти много интересного и выявить препятствия для сделки, если они есть.
- Сдан ли дом в эксплуатацию? От этого зависит и уровень рисков, и адекватность цены. Это важно знать еще до того, как вы дали задаток за предстоящую переуступку.
- Подключены ли коммуникации? Это вы можете узнать у тех, кто уже проживает в доме. Проверить документы на коммуникации можно, но их не у кого взять. Застройщик не заинтересован в сделке и не хочет тратить время на новых инвесторов. А у продавца нет таких документов, если только он не производил юридическую проверку до того, как сам купил эту квартиру. Бывают и исключения, но самые распространенные ситуации именно таковы.
- Нет ли долгов перед застройщиком? Если рассрочка первоначальным инвестором платилась, и неожиданно он перестал платить, то застройщик мог уже договор и расторгнуть, а ваш задаток за переуступку может пропасть и покупка квартиры по переуступке не состоится.
3. Каковы риски при покупке по переуступке?
Безусловно, покупая квартиру или другую недвижимость по переуступке, у вас есть больше рисков. Какие же это риски?
- Дом может быть и не сдан. Если нет документального подтверждения обратного то дом еще не сдан. В таком случае риски такие же, как при инвестировании.
- Вы платите не застройщику, а инвестору, который не несет ответственности за законность своих прав по договору с застройщиком или за успешность строительства. А по договору с застройщиком сумма может быть значительно меньше, и вернуть средства можно будет только от застройщика в сумме, указанной в первом договоре. Первоначальный инвестор продает свои права, а не квартиру, поэтому даже если квартира не будет передана новому инвестору, деньги за переуступку не возвращаются.
- Вы не можете провести полную юридическую проверку объекта недвижимости, продаваемого по переуступке. Поскольку застройщик не заинтересован в сделке, и вы не являетесь их клиентом, то неохотно предоставляет документы, а часто и вовсе их не предоставляет.
- Договор может быть уже расторгнут или по договору могут быть какие-то штрафные санкции, которые новый инвестор по переуступке возьмет на себя, не зная об этом.
- Если квартира уже передана по Акту приемки-передачи, и первоначальный инвестор все подписал без замечаний, а вы обнаружите явные недостатки строительства, вы не сможете требовать возмещения за их исправление.
4.Как предупредить и устранить риски при покупке по переуступке?
Как видно из предыдущего пункта, рисков при покупке квартиры по переуступке достаточно много. И может тогда лучше не покупать квартиру по переуступке, подумаете вы… Но нет, все риски можно устранить во время юридического сопровождения сделки. Ну, почти все.
- Мы всегда проверяем, сдан ли дом в эксплуатацию, даже если там уже все давно живут и у знакомого там есть квартира. На практике бывают случаи, когда на юридическое лицо регистрируется не сданный дом, а те по предварительным договорам продают квартиры. И да, у знакомого зарегистрирована квартира, но ее юридически не существует. Потому лучше все проверять.
- Риски застройщика устраняются анализом договора, разрешительных документов и распиской продавца на сделке.
- Поиск информации по строительству в большинстве можно осуществить через онлайн-реестры. Коммуникации можно проверить с помощью адвокатских запросов, если застройщик отказывает в предоставлении документов.
- Чтобы знать, что договор не расторгнут, переуступку должен подписать и застройщик. Также в договоре желательно прописать дополнительные нестандартные пункты, которые помогут избежать в будущем проблем.
- А вот риски по замечаниям по строительству можно устранить только тщательным осмотром квартиры. Если вам не дали квартиру для осмотра, то вы не сможете заранее узнать, есть ли у вас риски или нет. Если вы осмотрели квартиру и нашли недостатки, требуйте от первоначального инвестора уменьшение цены, потому что застройщик вам уже ничего не возместит.
Обращайтесь к нам за проверкой и сопровождением сделки по покупке квартиры по переуступке, мы сможем вам помочь максимально снизить ваши риски, или предупредим вас вовремя о возможности потери средств. С нами вы сможете купить надежный объект и чувствовать себя на сделке уверенно и юридически защищено.
