З урахуванням останніх змін податкового законодавства, на 2024 рік прогнозується збільшення кількості угод з придбання квартир за схемою переуступки. Пояснюється це тим, що власники новозбудованого житла, які купували його для перепродажу, не поспішають реєструвати на себе право власності аби не сплачувати при подальшому продажу податок у 5% чи навіть 18%.
В даній статті розберемо детальніше що ж собою являє переуступка, які ризики вона несе для покупця (інвестора) та як їх попередити або усунути.
Зміст:
1. Що таке переуступка?
Договір переуступки прав на новозбудовану квартиру це по суті договір про заміну сторони. Укладається переуступка, як правило, за участю забудовника, який дає свою згоду на заміну інвестора, і передачу прав первісного інвестора до нового. Без забудовника такі договори укладаються рідко, хіба що в договорі первісного інвестора прямо вказано, що він сам може переуступати свої права без згоди забудовника, і лише зобов’язується повідомити про це вже після угоди.
Якщо ви купуєте квартиру за переуступкою, то це означає, що квартира ще не зареєстрована в реєстрі і юридично ще не існує. При цьому, будинок може бути зданий в експлуатацію, а може і не бути зданий. Закон не містить обмежень у строку, коли має бути зареєстроване право власності на побудовний об’єкт. Тому деякі інвестори можуть досить довго не реєструвати за собою права на квартиру, щоб продати її за переуступкою, і менше платити податків.
Щодо стадії будівництва, то тут важливо вказати, що переуступка може бути здійснена на будь-якій стадії будівництва. В договорах іноді прописується, що переуступити свої права можна лише після 100% оплати, тож, зі сторони Забудовника обмежень зазвичай немає, а от зі сторони інвестора, потрібно знати, що у нього є право переуступити і він для цього все потрібне здійснив. І знати це краще до того, як давати завдаток за переуступку в майбутньому.
Отже, ми визначились, що купівля квартири за переуступкою – це трьохсторонній договір, за яким права і обов’язки первісного інвестора переходять до нового інвестора у тому ж обсязі, на ще незареєстровану квартиру на будь-якій стадії будівництва.
2. Що спитати у продавця за переуступкою?
Коли ви чуєте, що квартира з ремонтом і вже житлова, але продається за переуступкою, у вас виникають сумніви, чи там все добре, чи немає якихось ризиків… Тому вам спершу потрібно дізнатися про основні моменти, що допоможуть вам прийняти рішення.
- За яким договором купувалися права на майбутню квартиру? Ви ж не можете погодитися купити те, чого ви не знаєте. А продавець неможе продати (переуступити) те, чого у нього/неї немає. І якраз у договорі між первісним інвестором та забудовником можна знайти багато цікавого та виявити перешкоди для угоди, якщо вони є.
- Чи вже зданий будинок в експлуатацію? Від цього залежить і рівень ризиків, і адекватність ціни, тощо. Це важливо знати ще до того, як ви дали завдаток за майбутню переуступку.
- Чи підключені комунікації? Це ви можете дізнатися у тих, хто вже проживає у будинку. Перевірити документи на комунікації можна, але їх немає у кого взяти. Забудовник не зацікавлений в угоді, і не хоче витрачати час на нових інвесторів. А продавець немає таких документів, якщо не здійснював юридичну перевірку до здійснення інвестування. Бувають і винятки, але найрозповсюдженіші ситуації саме такі.
- Чи немає боргів перед забудовником? Якщо розстрочка первісним інвестором платилася, і зненацька він припинив платити, то забудовник міг вже договір і розірвати, а ваш завдаток за переуступку може пропасти, і купівля квартири за переуступкою не відбудеться.
3. Які є ризики при купівлі за переуступкою?
Безумовно, купуючи квартиру чи іншу нерухомість за переуступкою, у вас є більше ризиків. Які ж це ризики?
- Будинок може бути і не зданий. Якщо немає документального підтвердження іншого, будинок ще не зданий, тому ризики такі самі, як і при інвестуванні.
- Ви платите не забудовнику, а інвестору, який не несе відповідальності за законність своїх прав за договором з забудовником, чи за успішність будівництва. А по договору з забудовником сума може бути значно меншою, і повернути кошти можна буде лише від забудовника в сумі, яка вказана у першому договорі. Первісний інвестор продає свої права, а не квартиру, тому навіть якщо квартира не буде передана новому інвестору, гроші за переуступку не повертаються.
- Ви неможете здійснити повну юридичну перевірку об’єкта нерухомості, що продається за переуступкою. Оскільки забудовник не зацікавлений в угоді, і ви не є їх клієнтом, то неохоче надає документи, а часто і зовсім їх не надає.
- Договір може бути вже розірваний, або по договору можуть бути якісь штрафні санкції, які новий інвестор за переуступкою візьме на себе, незнаючи про це.
- Якщо квартира вже передана за Актом приймання-передачі, і первісний інвестор все підписав без зауважень, а ви виявите явні недоліки будівництва, ви не зможете вимагати відшкодування за їх виправлення.
4.Як попередити та усунути ризики при купівлі за переуступкою?
Як видно з попереднього пункту, ризиків при купівлі квартири за переуступкою досить багато. І може тоді краще не купляти квартиру за переуступкою, подумаєте ви… Але ж ні, всі ризики можна усунути під час юридичного супроводу угоди. Ну майже всі.
- Ми завжди перевіряємо, чи зданий будинок в експлуатацію, навіть якщо там вже всі давно живуть і у знайомого там є квартира. На практиці, трапляються випадки, коли на юридичну особу реєструється не зданий будинок, а ті по попереднім договорам продають квартири. І так, у знайомого зареєстрована квартира, але її юридично не існує. Тому краще все перевіряти.
- Ризики забудовника усуваються аналізом договору, дозвільних документів, та розпискою продавця на угоді.
- Пошук інформації по будівництву в більшості можна здійснити через онлайн реєстри. Комунікації можна перевірити за допомогою адвокатських запитів, якщо забудовник відмовляє у наданні документів.
- Щоб знати, що договір не розірвано, переуступку має підписати і забудовник. Також в договорі бажано прописати додаткові нестандартні пункти, які допоможуть уникнути в майбутньому проблем.
- А от ризики по зауваженням по будівництву можна усунути лише ретельним оглядом квартири. Якщо вам не дали квартиру для огляду, то ви не зможете заздалегідь дізнатися, чи є у вас ризики, чи ні. Якщо ж ви оглянули квартиру та знайшли недоліки, вимагайте від первісного інвестора зменшення ціни, бо забудовник вам вже нічого не відшкодує.
Звертайтеся до нас за перевіркою та супроводом угоди з купівлі квартири за переуступкою, ми зможемо вам допомогти максимально зменшити ваші ризики, або ж попередимо вас вчасно про можливість втрати коштів. З нами ви зможете купити надійний об’єкт та почувати себе на угоді впевнено та юридично захищено.
