UA
С 1 января 2025 года вступили в силу ряд законодательных изменений относительно продажи недвижимости в Украине. Купить квартиру в 2025 году будет сложнее и дороже, чем в прошлом году. Все больше застройщиков меняют свои договора и ищут другие возможности, как продавать права на будущие квартиры. Рассмотрим в этой статье изменения законодательства и дополнительные риски, которые появятся у покупателей.
Содержание:
1. Покупка квартиры на вторичном рынке в 2025 году – изменения законодательства.
Как и раньше, чтобы купить квартиру в 2025 году на вторичном рынке, вам понадобятся услуги нотариуса. Именно нотариусы удостоверяют сделки по приобретению недвижимости и сразу выступают регистраторами, регистрируя ваше право собственности. После сделки вы выходите уже новым владельцем.
Однако некоторые изменения все же произойдут, в частности, это касается налогов и сборов.
Согласно положениям Закона Украины № 4015 «О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и другие законы Украины по обеспечению сбалансированности бюджетных поступлений в период действия военного положения», с 1 января 2025 года ставка военного сбора увеличена с 1,5% до 5% для тех, кто уплачивает налог на доходы физических лиц, в том числе согласно ст. 172 Налогового кодекса Украины (налогообложение операций с недвижимостью).
Таким образом, если вы обязаны уплачивать налог на доходы физических лиц (НДФЛ) за продажу недвижимости, то у вас также будет обязанность уплачивать военный сбор, размер которого составит не 1,5%, а 5%.
Таким образом, представим ситуацию, если вы продаете квартиру, которой владеете менее 3 лет, и делаете это впервые за год, ваш НДФЛ составит 5%, а военный сбор – 5%. В сумме – 10%. Ваш покупатель заплатит 1% в Пенсионный фонд Украины, а государственную пошлину 1% и услуги нотариуса вы разделите по договоренности. Общие расходы составят 12% + услуги нотариуса.
Также стоит отметить, что среди законодательных инициатив есть законопроект 11440, которым планируется урегулировать регистрацию права собственности на недвижимость, на которую невозможно получить подтверждение из БТИ и которая не зарегистрирована в реестре. Такая проблема существует для прифронтовых территорий и случаев, когда документы в БТИ были уничтожены. Поэтому стоит действовать на упреждение, и если ваша квартира еще не зарегистрирована в реестре, то вам стоит получить из БТИ подтверждение вашей собственности и внести вашу квартиру в реестр, пока данные из БТИ не исчезли.
В целом, на вторичном рынке недвижимости в 2025 году других значительных потрясений и изменений по состоянию на март пока не планируется.
Стоит также напомнить, что на временно оккупированных территориях ситуация остается неизменной. Согласно положениям ст. 11 Закона Украины «О обеспечении прав и свобод граждан и правовом режиме на временно оккупированной территории Украины» за физическими лицами, независимо от приобретения ими статуса беженца или другого специального правового статуса, предприятиями, учреждениями, организациями сохраняется право собственности и другие вещные права на имущество, включая земельные участки, находящиеся на временно оккупированной территории, если оно приобретено в соответствии с законами Украины.
Если вам необходимо совершить сделку относительно недвижимости на временно оккупированной территории в 2025 году, то вам для этого не нужно ехать по месту нахождения такого имущества, а можно обратиться к любому нотариусу на подконтрольной Украине территории.
Также стоит отметить, что все сделки, совершенные по законодательству другого государства, для Украины являются недействительными и не создают юридических последствий. В настоящее время законодательство прописано именно так. Однако в будущем целесообразно скорректировать эти положения для территорий, которые длительное время находились вне контроля Украины.
2. Покупка новостройки: что такое специальные имущественные права на будущий объект недвижимости
Закон Украины № 2518 «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимости, которые будут сооружены в будущем» определяет, что продажа будущих квартир может осуществляться путем регистрации на них специального имущественного права. Такое право удостоверяет свободное владение правами на будущую квартиру (будущий объект недвижимости), право отчуждать свои права без согласия застройщика, право зарегистрировать право собственности после сдачи в эксплуатацию и т. д.
Таким образом, правильно в настоящее время покупать новостройки по договорам купли-продажи специального имущественного права.
Преимущества покупки через специальные имущественные права:
- Права регистрируются в реестре, исключается риск двойных продаж.
Недостатки покупки через специальные имущественные права:
- Дополнительная бюрократия, на которую у застройщика обычно нет ресурсов, и которая может увеличить стоимость строительства;
- Длительное документирование, а потому приобрести на стадии котлована более дешевые квартиры не удастся.
При этом стоит помнить, что нет типовой формы договора купли-продажи специального имущественного права, что является позитивным моментом, так как и покупатель, и продавец могут корректировать условия покупки на первичном рынке в 2025 году в зависимости от договоренности.
3. По каким договорам можно купить квартиру на первичном рынке в 2025 году?
Согласно положениям ч. 8 ст. 11 Закона Украины № 2518 «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимости, которые будут сооружены в будущем», сделка, по которой за плату приобретается объект незавершенного строительства/будущий объект недвижимости (в том числе путем прямого или опосредованного привлечения средств для строительства объекта), заключенная с нарушением требований статей 6, 10, части второй статьи 14, части третьей статьи 15 этого Закона, является ничтожной. Требования этих статей касаются продажи только через зарегистрированные будущие объекты недвижимости (БОН) и объекты незавершенного строительства (ОНС), через ФФС или корпоративные облигации.
На данный момент популярными договорами при приобретении квартир на первичном рынке в 2025 году являются:
- Договор об участии в ФФС;
- Договор купли-продажи специального имущественного права;
- Договор комиссии (поручения);
- Договор на выполнение работ;
- Договор купли-продажи дериватива (форвардного контракта);
- Договор об участии в кооперативе (намерения) и др.
Таким образом, независимо от того, какой договор вы заключаете, в целом процедура приобретения усложнилась, поэтому важно понимать, что и на каких условиях вы покупаете, чтобы в будущем избежать неприятных сюрпризов и четко знать, как стать владельцем желанной квартиры.
