З 1 січня 2025 року вступили в силу ряд законодавчих змін щодо продажу нерухомості в Україні. Купити квартиру в 2025 році буде важче і дорожче, ніж в минулому році. Все більше забудовників змінюють свої договори та шукають інші можливості, як продавати права на майбутні квартири. Розглянемо в цій статті зміни законодавства та додаткові ризики, які з’являться у покупців.
Зміст:
1. Купівля квартири на вторинному ринку в 2025 році – зміни законодавства.
Як і раніше, щоб купити квартиру в 2025 році на вторинному ринку, вам будуть потрібні послуги нотаріуса. Саме нотаріуси засвідчують угоди про придбання нерухомості та одразу виступають реєстраторами та реєструють ваше право власності. З угоди ви виходите вже новим власником.
Але дещо все ж зміниться. Зокрема, це стосується податків та зборів.
Згідно положень Закону України № 4015 «Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень у період дії воєнного стану», з 1 січня 2025 року ставка військового збору збільшена з 1.5% до 5% для тих, хто сплачує податок на доходи фізичних осіб, в тому числі згідно ст. 172 Податкового кодексу України (оподаткування операцій з нерухомості).
Тому, якщо ви маєте сплачувати за продаж нерухомості податок на доходи фізичних осіб (ПДФО), то у вас буде і обов’язок сплачувати тепер військовий збір, розмір якого буде складати не 1.5%, а 5%.
Таким чином, уявімо ситуацію, якщо ви продаєте квартиру, якою володієте менше, ніж 3 роки, і робите це вперше за рік, ваш ПДФО буде складати 5%, і військовий збір – 5%. В сумі – 10%. Ваш покупець заплатить 1% збору у Пенсійний збір України, а державне мито 1% та послуги нотаріуса ви поділите за домовленістю. Всього витрати будуть складати 12% + послуги нотаріуса.
Також варто сказати, що серед законодавчих ініціатив, наявний законопроект 11440, яким планується врегулювати реєстрацію права власності на нерухомість, на яку неможливо отримати підтвердження з БТІ і яка не зареєстрована в реєстрі. Така проблема наразі існує для прифронтових територій та випадків, якщо документи в БТІ були знищені. Тому варто діяти на випередження, і якщо ваша квартира ще не зареєстрована в реєстрі, то вам варто отримати з БТІ підтвердження вашої власності та внести вашу квартиру у реєстр ще до того, як дані з БТІ зникнуть.
Загалом, на вторинному ринку нерухомості в 2025 році інших важливих потрясінь та змін станом на березень місяць поки не планується.
Варто також нагадати, щодо тимчасово окупованих територій, то тут також все лишається незмінним. Згідно положень ст. 11 Закону України «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» за фізичними особами, незалежно від набуття ними статусу біженця чи іншого спеціального правового статусу, підприємствами, установами, організаціями зберігається право власності та інші речові права на майно, у тому числі на нерухоме майно, включаючи земельні ділянки, що знаходиться на тимчасово окупованій території, якщо воно набуте відповідно до законів України.
Якщо вам необхідно вчинити правочин щодо нерухомості на тимчасово окупованій території в 2025 році, то вам для цього не потрібно їхати за місцезнаходженням такого майна, а можете звернутися до будь-якого нотаріуса на підконтрольній Україні території.
Також, варто зауважити, що всі правочини, вчинені за законодавством іншої держави для України є недійсними і не створюють юридичних наслідків. Наразі законодавство прописане саме так. Хоча, в майбутньому, доцільним є коригування зазначених положень для територій, які досить довго знаходилися не під контролем України.
2. Купівля новобудови: що таке спеціальні майнові права на майбутній об’єкт нерухомості
Закон України № 2518 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» визначає, що продаж майбутніх квартир можна здійснювати шляхом реєстрації на них спеціального майнового права. Таке право засвідчує вільне володіння правами на майбутню квартиру (майбутній об’єкт нерухомості), право відчужувати свої права без згоди забудовника, право зареєструвати право власності після здачі в експлуатацію, тощо.
Отже, правильно наразі купляти новобудови за договорами купівлі-продажу спеціального майнового права.
Переваги купівлі через спеціальні майнові права наступні:
- Права реєструються в реєстрі, усувається ризик подвійних продажів.
Недоліки купівлі через спеціальні майнові права:
- Додаткова бюрократія, на яку у забудовника зазвичай немає ресурсів, і яка може збільшити вартість будівництва;
- Довготривале документування, а тому придбати на стадії котловану більш дешеві квартири не вийде.
При цьому варто пам’ятати, що немає типової форми договору купівлі спеціального майнового права, що є позитивним, оскільки і покупець і продавець можуть коригувати умови купівлі на первинному ринку в 2025 році залежно від домовленості.
3. За якими угодами можна купити квартиру на первинному ринку в 2025 році?
Згідно положень ч. 8 ст. 11 Закону України № 2518 «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» Правочин, за яким оплатно придбавається об’єкт незавершеного будівництва/майбутній об’єкт нерухомості (у тому числі шляхом прямого або опосередкованого залучення коштів для будівництва об’єкта), укладений з порушенням вимог статей 6, 10, частини другої статті 14, частини третьої статті 15 цього Закону, є нікчемним. Вимоги цих статтей стосуються продажу лише через зареєстровані майбутні об’єкти нерухомості (МОН) та об’єкти незавершеного будівництва (ОНБ), через ФФБ, чи корпоративні облігації.
Наразі популярними договорами при придбанні квартир на первинному ринку в 2025 році є:
- Договір про участь у ФФБ;
- Договір купівлі-продажу спеціального майнового права;
- Договір комісії (доручення);
- Договір на виконання робіт;
- Договір купівлі-продажу деривативу (форвардного контракту);
- Договір про участь у кооперативі (наміри) тощо.
Отже, який би договір ви не укладали, загалом відбулося ускладнення процедури придбання, тому важливо розуміти що і на яких умовах ви купуєте, щоб в майбутньому не мати сюрпризів та розуміти, як стати власником омріяної квартири.
