UA
Известное латинское выражение говорит: «Победа любит подготовку». Это касается и приобретения земли – если не хотите пополнить статистику участников земельных споров, то к процедуре выбора и приобретения следует подойти ответственно. Рассмотрим, что следует знать при покупке земельного участка, для того, чтобы наслаждаться своим приобретением.
Содержание:
1. На что обратить внимание выбирая земельный участок?
Покупка земельного участка – ответственное мероприятие. Поэтому, если вы выбрали местоположение и уже рассматриваете несколько вариантов, чтобы избежать юридических проблем в будущем, нужно изучить следующую информацию.
1. Права продавца на земельный участок.
Земельный участок должен находиться в собственности продавца. Право собственности на земельный участок приобретается на основании приватизации, по договору (купли-продажи, мены, дарения), на основании решения суда, по наследству и т.д. Какое бы это ни было основание – важно проверить его законность. Право продавца на земельный участок может оспариваться. Если вам нужна помощь в проверке права собственности на земельный участок и вся его юридическая история, обращайтесь к нам за проверкой.
2. Правильное целевое назначение.
Об этом подробнее поговорим ниже.
3. Отсутствие споров с соседями.
Это можно проверить и юридически (через реестры), и фактически – опросив соседей лично. Землеустроительная документация должна иметь акты согласования границ земельного участка, которые должны быть подписаны всеми соседями. Если кто-то не подписал – значит, возможно, кто-то не согласен с установленными границами, а это может вылиться в долгий судебный конфликт. Поэтому убедиться в том, нет ли конфликтов нужно лично в первую очередь и юридически – во вторую. Однако даже если соседи клянутся, что претензий не имеют, а Акты не подписали, следует их попросить подписать Акты, чтобы избежать в будущем проблем.
Следует отметить, что земельные споры рассматривают не только суды. Также и органы местного самоуправления могут рассматривать споры между соседями. Предметом рассмотрения для них есть правила добрососедства, в том числе межевые споры.
4. Категория земли.
Все земли в Украине согласно Земельному кодексу делятся на категории:
- земли сельскохозяйственного назначения;
- земли жилой и общественной застройки;
- земли природно-заповедного и другого природоохранного назначения;
- земли оздоровительного назначения;
- земли рекреационного назначения;
- земли историко-культурного назначения;
- земли лесохозяйственного назначения;
- земли водного фонда;
- земли промышленности, транспорта, электронных коммуникаций, энергетики, обороны и другого назначения.
У каждой категории есть свои особенности использования и ограничения. Например, строить дом на землях сельскохозяйственного назначения нельзя, а вот на землях рекреационного назначения можно, но не разрушая при этом местную флору. Лучше всего для индивидуального частного пользования покупать земли жилой и общественной застройки. Однако, если выбранный земельный участок относится к другой категории, то стоит проверить, какие именно ограничения установлены, и сможете ли вы его использовать для ваших целей.
⚡Следует помнить, что на земле сельскохозяйственного назначения установлено ограничение в 100 га на одного человека. Если в вашей собственности уже есть 100 га, лучше покупку оформить на кого-то другого. Иначе можно получить судебный процесс по принудительной продаже такого участка.
5. Земельные сервитуты.
Право земельного сервитута – это право прохода/проезда/другого пользования чужим земельным участком. Может оказаться, что частью участка вы не сможете пользоваться, поскольку по ней все ходят к озеру или соседи ездят на работу, потому что другого проезда у них просто нет. Сервитут может быть зарегистрирован и содержатся в реестре, или же установлен на основании решения суда, или быть установлен по договору, о котором документально узнать невозможно, или совсем без документов, ибо так сложилось исторически, по обычаю. Поэтому стоит выезжать на местность и тщательно осматривать, нет ли у кого-либо потребности в использовании вашего будущего участка и не забыть проверить юридические реестры. Поскольку доступ к реестрам ограничен, для получения данных из реестров обращайтесь к нам.
6. Качество земли.
Подмывание, подтопление, засор отходами и т.д. Все это основания для отказа в приобретении земельного участка. Также стоит обратить внимание, нет ли рядом линий высоковольтных электропередач, телефонных или Интернет башен и т.д.
7. Вынос границ земельного участка в натуре.
У каждого земельного участка есть географические координаты его границ, внесенные в земельный кадастр. Важно, чтобы эти географические координаты совпадали с фактически установленными межевыми знаками (столбиками, забором) земельного участка. Процедура переноса географических координат из кадастра на местность называется выносом границ земельного участка в натуре. Если земельный участок не вынесен в натуре и не имеет межевых знаков, то перед покупкой стоит это сделать, чтобы проверить нет ли наложения на границы смежных участков.
Распространены случаи, когда координаты нескольких земельных участков накладываются друг на друга, и тогда возникает спор. Суды в основном рассматривают такие споры в пользу собственника того земельного участка, который был сформирован ранее, с учетом соответствия размера земельного участка, порядка его формирования, наличия объектов недвижимости и т.п. Поэтому, чтобы не купить себе многолетний судебный процесс в дополнение к дешевому земельному участку, следует все же проверить, нет ли накладок.
8. Ограничения в пользовании земельного участка.
Законом или нормативным актом может быть установлено ограничение на использование земельного участка. Например, вы приобретаете земельный участок площадью 10 соток. При этом ограничение на его использование может занимать половину участка, и тогда вы сможете полноценно пользоваться только другой половиной - 5 сотками.
Земельный кодекс Украины в ст. 111 определяет следующие виды ограничения в пользовании земельным участком:
а) условие начать и завершить застройку или освоение земельного участка в течение установленных сроков;
б) запрет на проведение отдельных видов деятельности (строить магазин, сеять культуры и т.п.);
в) запрет на изменение целевого назначения земельного участка, ландшафта (категорический запрет);
г) условие осуществить строительство, ремонт или содержание дороги, участка дороги (земля для дороги);
г) условие соблюдения природоохранных требований или выполнение определенных работ (заповедник и т.п.);
д) условия предоставлять право охоты, отлова рыбы, сбор дикорастущих растений на своем земельном участке в установленное время и в установленном порядке;
е) обязанность по содержанию и сохранению полезных лесных полос (актуально для с/х угодий).
Также на земельных участках существуют зоны ограниченного использования, например, нельзя строить на месте залегания важных коммуникаций или там, где расположены ДОТы. Все эти ограничения обычно прописываются в кадастре, однако их план можно увидеть только в технической документации.
2. Целевое назначение земельного участка – на что это влияет?
Целевое назначение земельного участка определяется видами целевого назначения, определенными в Классификаторе видов целевого назначения.
Земельный участок должен использоваться согласно целевому назначению. Если вы владелец земельного участка, то за нецелевое использование вас никто не может лишить права собственности (ст. 140 Земельного кодекса Украины), а вот если вы являетесь пользователем, например по договору аренды, то за нарушение целевого назначения или даже экологических норм, право вашего пользования может быть прекращено.
Для владельца нецелевое использование может стать препятствием для ввода в эксплуатацию построенного дома или другого нежилого помещения.
Также за нецелевое использование установлена административная ответственность по ст. 53 Кодекса Украины об административных правонарушениях:
«Использование земель не по целевому назначению, невыполнение природоохранного режима использования земель, размещение, проектирование, строительство, введение в действие объектов, негативно влияющих на состояние земель, неправильная эксплуатация, уничтожение или повреждение противоэрозионных гидротехнических сооружений, защитных лесонасаждений -
влекут наложение штрафа на граждан от пяти до двадцати пяти необлагаемых минимумов доходов граждан и на должностных лиц - от пятнадцати до тридцати необлагаемых минимумов доходов граждан.
Примечание. Положения настоящей статьи не применяются при зарастании кустарниками и мелколесьям деградированных и малопродуктивных земель, требующих консервации и предназначенных для облесения».
Менять целевое назначение земельного участка можно. Для этого следует подать заявление соответствующему органу государственной власти.
Судебная практика свидетельствует о том, что в пределах одного вида целевого назначения владелец может изменять вид использования по своему усмотрению и это не считается изменением целевого назначения. К примеру, секция В Классификатора устанавливает несколько видов целевых назначений земли для категории «Земли жилой и общественной застройки», и собственник имеет право подать заявление регистратору об изменении назначения «Для коллективного строительства гаражей» на вид назначения «Для индивидуального строительства гаражей». Это упрощенная процедура.
Кроме того, в 2022 году в Земельный кодекс Украины были внесены изменения, согласно которым не только собственники, но и землепользователи (арендаторы в том числе) вправе изменять целевое назначение земельного участка. Это касается земель, относящихся к следующим категориям (ст. 20 Земельного кодекса Украины):
- земель жилой и общественной застройки,
- земель промышленности,
- транспорта,
- связи,
- энергетики,
- обороны и другого назначения, а также земельных участков (кроме земельных участков, расположенных на территориях, объектах природно-заповедного фонда) на которых расположены здания, сооружения, находящиеся в частной собственности землепользователя, использующего земельные участки на правах постоянного пользования, аренды, эмфитевзиса, суперфиция.
3. Споры с соседями за землю.
Споры между соседями за земельный участок распространены, этому способствуют: старая бумажная система ведения Поземельных книг, уничтожение пожарами технической документации, внесение в кадастр ошибок по границам участков и т.д. Как следствие, в государственном земельном кадастре внесено множество земельных участков с наложением границ.
Соседи часто спорят за:
- размер земельного участка;
- близкое расположение к границе объектов недвижимости (дома, колодцы, гаражи и т.п.);
- затенение, задымление, неприятные запахи, шумовое загрязнение и т.д.;
- недопустимое влияние (доведение до того, что соседи не могут вообще пользоваться своим земельным участком по назначению);
- другие нарушения правил добрососедства.
Чтобы избежать споров с соседями, нужно в первую очередь встретиться с будущими соседями и узнать, нет ли у них претензий к земельному участку. Также можно проверить наличие уже существующих споров в судах и поинтересоваться в горсовете, например, не рассматривается ли спор между этими соседями. Также следует планировать строительство в соответствии со строительными нормами и максимально возможно отдаленно от всех соседей, чтобы в случае возникновения спора не пришлось искать пути их решения.
Споры относительно границ земельного участка между соседями разрешаются либо в добровольном порядке мирным урегулированием, либо через суд.
Часть 3 ст. 106 Земельного кодекса Украины, закрепляет, что Владелец земельного участка, землепользователь имеет право требовать от собственника смежного земельного участка содействия в установлении общих границ, а также установление или восстановление межевых знаков, в случае если они отсутствуют, исчезли, переместились или стали невыразительными. В случае отсутствия согласия собственника смежного земельного участка установление общих границ осуществляется по решению суда. Владельцы земельных участков и землепользователи обязаны соблюдать границы земельных участков.
Другие споры, не касающиеся границ земельных участков, могут рассматриваться, кроме суда, еще и органами местного самоуправления (городские, сельские, поселковые, объединенные советы).
4. Земельный участок и коммуникации.
На стоимость земельного участка часто влияет наличие подведенных коммуникаций. Если воду часто можно получить, построив скважину, то электричество есть обязательным условием для использования земельного участка, разве что вы можете позволить себе подключение солнечных батарей. Если на улице не проведено еще электричество, то подключиться будет очень проблемно. Все технические подстанции для электроснабжения имеют ограниченное количество киловатт. Если есть свободные киловаты, то подключение будет легче, однако, если киловатт недостаточно, то подключение может обойтись не дешевле солнечных батарей. Поэтому это тоже нужно учитывать при выборе земельного участка.
5. Что нужно для проверки земельного участка?
- Чтобы провести поверхностный юридический анализ земельного участка, нужно иметь кадастровый номер земельного участка. По этому номеру можно узнать:
- кто владелец участка,
- какая история этого участка (кто когда кому продавал или изменял статус участка),
- есть ли аресты, ипотеки и т.п. на земельном участке,
- какое целевое назначение земельного участка, какова площадь участка.
- Для более глубокого анализа необходимо получить от владельца копию технической документации со всеми актами согласования границ, координатами и т.д.
- После юридической проверки следует вызвать геодезиста и получить от него абрис земельного участка, если его нет в документации, или документация очень старая. Это необходимо, чтобы убедиться, соответствуют ли фактические границы координатам земельного участка.
- Также от вас обязателен личный выезд на земельный участок с целью общения с соседями и изучения внешних признаков участка. Вы должны убедиться, что на участке нет никаких объектов недвижимости, права на которые вы не покупаете или не сданы в эксплуатацию, и вам об этом не было известно.
Заказывая у нас юридическую проверку, вы приобретаете прежде всего собственное спокойствие и отсутствие угрызений совести относительно того, что вы могли сделать, но не сделали.
