Відомий латинський вислів гласить: «Перемога любить підготовку». Це стосується і придбання землі – якщо не бажаєте поповнити статистику учасників земельних спорів, то до процедури вибору і придбання слід підійти відповідально. Розглянемо, що варто знати при купівлі земельної ділянки, для того аби насолоджуватись своїм придбанням.
Зміст:
1. На що звернути увагу обираючи земельну ділянку?
Купівля земельної ділянки – відповідальний захід. Тому, якщо ви обрали місце розташування і вже розглядаєте декілька варіантів, щоб уникнути юридичних проблем в майбутньому, потрібно дослідити наступну інформацію.
1. Право продавця на земельну ділянку.
Земельна ділянка має бути у власності продавця. Право власності на земельну ділянку набувається на підставі приватизації, за договором (купівлі-продажу, міни, дарування), на підставі рішення суду, за спадком, тощо. Яка б це не була підстава – важливо перевірити її законність. Право продавця на земельну ділянку може оспорюватися. Якщо вам потрібна допомога у перевірці права власності на земельну ділянку та вся її юридична історія, звертайтеся до нас за перевіркою.
2. Правильне цільове призначення.
Про це детальніше поговоримо нижче.
3. Відсутність спорів з сусідами.
Це можна перевірити і юридично (через реєстри), і фактично – опитавши сусідів особисто. Землевпорядна документація повинна мати акти погодження меж земельної ділянки, які мають бути підписані всіма сусідами. Якщо хтось не підписав – значить можливо хтось не згодний з встановленими межами, а це може вилитись у довгий судовий конфлікт. Тому впевнитися в тому, чи немає конфліктів потрібно особисто в першу чергу, і юридично – в другу. Однак, навіть якщо сусіди клянуться, що претензій не мають, а Акти не підписали, варто їх попросити підписати Акти, щоб уникнути в майбутньому проблем.
Варто зазначити, що земельні спори розглядають не лише суди. Також і органи місцевого самоврядування можуть розглядати спори між сусідами. Предметом розгляду для них є правила добросусідства, в тому числі межові спори.
4. Категорія землі.
Всі землі в Україні згідно Земельного кодексу діляться на категорії:
- землі сільськогосподарського призначення;
- землі житлової та громадської забудови;
- землі природно-заповідного та іншого природоохоронного призначення;
- землі оздоровчого призначення;
- землі рекреаційного призначення;
- землі історико-культурного призначення;
- землі лісогосподарського призначення;
- землі водного фонду;
- землі промисловості, транспорту, електронних комунікацій, енергетики, оборони та іншого призначення.
У кожної категорії є свої особливості використання та обмеження. Наприклад, будувати будинок на землях сільськогосподарського призначення неможна, а от на землях рекреаційного призначення – можна, але не руйнуючи при цьому місцеву флору. Найкраще для індивідуального приватного користування купувати землі житлової та громадської забудови. Однак, якщо обрана земельна ділянка відноситься до іншої категорії, то варто перевірити, які саме обмеження встановлені, і чи зможете ви її використовувати для ваших цілей.
⚡Варто пам’ятати, що на землі сільськогосподарського призначення встановлене обмеження у 100 га на одну особу. Якщо у вашій власності вже є 100 га, то краще купівлю оформити на когось іншого. Інакше можна отримати судовий процес по примусовому продажу такої ділянки.
5. Земельні сервітути.
Право земельного сервітуту – це право проходу/проїзду/іншого користування чужою земельною ділянкою. Може виявитися, що частиною ділянки ви не зможете користуватися, оскільки по ній всі селяни ходять до озера, чи сусіди їздять на роботу, бо іншого проїзду у них просто немає. Сервітут може бути зареєстрований і міститься в реєстрі, або ж встановлений на підставі рішення суду, чи бути встановлений за договором, про який документально дізнатися неможливо, або ж зовсім без документів, бо так склалося історично, за звичаєм. Тому варто виїжджати на місцевість та ретельно оглядати, чи немає у когось потреби у користуванні вашої майбутньої ділянки, і не забути перевірити юридичні реєстри. Оскільки доступи до реєстрів наразі обмежені, для отримання даних з реєстрів звертайтеся до нас.
6. Якість землі.
Підмивання, підтоплення, засмічення відходами, тощо. Все це підстави для відмови від придбання земельної ділянки. Також варто звернути увагу, чи немає поряд ліній високовольтних електропередач, телефонних чи Інтернет веж, тощо.
7. Винесення меж земельної ділянки в натурі.
У кожної земельної ділянки є географічні координати її меж, що внесені в земельний кадастр. Важливо, щоб ці географічні координати співпадали з фактично встановленими межовими знаками (стовпчиками, парканом) земельної ділянки. Процедура перенесення географічних координат з кадастру на місцевість називається винесенням меж земельної ділянки в натурі. Якщо земельна ділянка не винесена в натурі та не має межових знаків, то перед купівлею варто це зробити, аби не виявилось що є накладення на межі суміжних ділянок.
Поширеними є випадки, коли координати декількох земельних ділянок накладаються одна на одну, і тоді виникає спір. Суди переважно розглядають такі спори на користь власника тієї земельної ділянки, яка була сформована раніше, з урахуванням відповідності розміру земельної ділянки, порядку її формування, наявності об’єктів нерухомості тощо. Тому, щоб не купити собі кількарічних судовий процес у додаток до дешевої земельної ділянки, варто все ж перевірити, чи немає накладок.
8. Обмеження у користуванні земельної ділянки.
Законом, чи нормативним актом може бути встановлене обмеження на використання земельної ділянки. Наприклад, ви купуєте земельну ділянку площею 10 соток. При цьому обмеження на її використання може займати половину ділянки, і тоді ви зможете повноцінно користуватися лише іншою половиною - 5 сотками.
Земельний кодекс України у ст.. 111 визначає наступні види обмеження у користуванні земельною ділянкою:
а) умовa розпочaти і зaвершити зaбудову aбо освоєння земельної ділянки протягом встaновлених строків;
б) зaборонa нa провaдження окремих видів діяльності (будувати магазин, чи сіяти культури, тощо);
в) зaборонa нa зміну цільового признaчення земельної ділянки, лaндшaфту (категорична заборона);
г) умовa здійснити будівництво, ремонт aбо утримaння дороги, ділянки дороги (земля для дороги);
ґ) умовa додержaння природоохоронних вимог aбо виконaння визнaчених робіт (заповідник, тощо);
д) умови нaдaвaти прaво полювaння, вилову риби, збирaння дикорослих рослин нa своїй земельній ділянці в устaновлений чaс і в устaновленому порядку;
е) обов’язок щодо утримaння тa збереження полезaхисних лісових смуг (актуально для с/г угідь).
Також на земельних ділянках існують зони обмеженого використання, наприклад, неможна будувати на місці залягання важливих комунікацій, чи там, де розташовані ДОТи. Ці всі обмеження зазвичай прописуються у кадастрі, однак їх план можна побачити лише у технічній документації.
2. Цільове призначення земельної ділянки – на що це впливає?
Цільове призначення земельної ділянки визначається видами цільового призначення, що визначені у Класифікаторі видів цільового призначення.
Земельна ділянка має використовуватися згідно цільового призначення. Якщо ви є власником земельної ділянки, то за нецільове використання вас ніхто не може позбавити права власності (ст. 140 Земельного кодексу України), а от якщо ви є користувачем, наприклад за договором оренди, то за порушення цільового призначення чи навіть екологічних норм, право вашого користування може бути припинено.
Для власника нецільове використання може стати перепоною для введення в експлуатацію побудованого будинку, чи іншого нежитлового приміщення.
Також за нецільове використання встановлена адміністративна відповідальність за ст. 53 Кодексу України про адміністративні правопорушення.
«Використання земель не за цільовим призначенням, невиконання природоохоронного режиму використання земель, розміщення, проектування, будівництво, введення в дію об'єктів, які негативно впливають на стан земель, неправильна експлуатація, знищення або пошкодження протиерозійних гідротехнічних споруд, захисних лісонасаджень -
тягнуть за собою накладення штрафу на громадян від п'яти до двадцяти п'яти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян і на посадових осіб - від п'ятнадцяти до тридцяти неоподатковуваних мінімумів доходів громадян.
Примітка. Положення цієї статті не застосовуються у разі заростання чагарниками і дрібноліссям деградованих та малопродуктивних земель, що потребують консервації та призначені для заліснення».
Змінювати цільове призначення земельної ділянки можна. Для цього потрібно подати заяву відповідному органу державної влади.
Судова практика свідчить про те, що в межах одного виду цільового призначення власник може змінювати вид використання на власний розсуд і це не вважається зміною цільового призначення. Наприклад, секція В Класифікатора встановлює декілька видів цільових призначень землі для категорії «Землі житлової та громадської забудови», і власник має право подати заяву реєстратору про зміну призначення «Для колективного будівництва гаражів» на вид призначення «Для індивідуального будівництва гаражів». Це спрощена процедура.
Крім того, в 2022 році в Земельний кодекс України були внесені зміни, згідно яких не лише власники, але й землекористувачі (орендарі в тому числі) мають право змінювати цільове призначення земельної ділянки. Це стосується земель, що відносяться до наступних категорій (ст. 20 Земельного кодексу України):
- земель житлової та громадської забудови,
- земель промисловості,
- транспорту,
- зв’язку,
- енергетики,
- оборони та іншого призначення, а також земельних ділянок (крім земельних ділянок, розташованих на територіях, об’єктах природно-заповідного фонду) на яких розташовані будівлі, споруди, що є у приватній власності землекористувача, який використовує земельні ділянки на правах постійного користування, оренди, емфітевзису, суперфіцію.
3. Спори з сусідами за землю.
Спори між сусідами за земельну ділянку є поширеними, цьому сприяють: стара паперова система ведення Поземельних книг, знищення пожежами технічної документації, внесення в кадастр помилок щодо меж ділянок, тощо. Як наслідок, в державному земельному кадастрі внесено безліч земельних ділянок з накладенням меж.
Сусіди часто спорять за:
- розмір земельної ділянки;
- близьке розташування до межі об’єктів нерухомості (будинки, колодязі, гаражі тощо);
- затінення, задимлення, неприємні запахи, шумове забруднення тощо;
- неприпустимий вплив (доведення до того, що сусіди не можуть взагалі користуватися своєю земельною ділянкою за призначенням);
- інші порушення правил добросусідства.
Щоб уникнути спорів з сусідами, потрібно в першу чергу зустрітися з майбутніми сусідами та дізнатися, чи немає у них претензій до земельної ділянки. Також можна перевірити наявність вже існуючих спорів в судах, та поцікавитися в міськраді, наприклад, чи не розглядається нині спір між цими сусідами. Також варто планувати будівництво відповідно до будівельних норм та максимально можливо віддалено від всіх сусідів, щоб у випадку виникнення спору не прийшлося шукати шляхів їх вирішення.
Спори щодо меж земельної ділянки між сусідами вирішуються або в добровільному порядку мирним врегулюванням, або через суд.
Частина 3 ст. 106 Земельного кодексу України, закріплює, що Власник земельної ділянки, землекористувач має право вимагати від власника суміжної земельної ділянки сприяння у встановленні спільних меж, а також встановлення або відновлення межових знаків, у разі якщо вони відсутні, зникли, перемістилися або стали невиразними. У разі відсутності згоди власника суміжної земельної ділянки встановлення спільних меж здійснюється за рішенням суду. Власники земельних ділянок та землекористувачі зобов’язані дотримуватися меж земельних ділянок.
Інші з спори, що не стосуються меж земельних ділянок можуть розглядатися, крім суду, ще й органами місцевого самоврядування (міські, сільські, селищні, об’єднані ради).
4. Земельна ділянка та комунікації.
На вартість земельної ділянки часто впливає наявність підведених комунікацій. Якщо воду часто можна отримати, побудувавши скважину, то електрика є обов’язковою умовою для використання земельної ділянки, хіба що ви можете собі дозволити підключення сонячних батарей. Якщо на вулиці не проведено ще електрику, то підключитися буде дуже проблемно. Всі технічні підстанції для електропостачання мають обмежену кількість кіловат. Якщо є вільні кіловати, то підключення буде легшим, однак, якщо кіловат недостатньо, то підключення може обійтися не дешевше, ніж сонячні батареї. Тому це теж потрібно враховувати при виборі земельної ділянки.
5. Що потрібно для перевірки земельної ділянки?
- Щоб здійснити поверховий юридичний аналіз земельної ділянки потрібно мати кадастровий номер земельної ділянки. По цьому номеру можна дізнатися:
- хто власник ділянки,
- яка історія цієї ділянки (хто коли кому продавав, чи змінював статус ділянки),
- чи є арешти, іпотеки тощо на земельній ділянці,
- яке цільове призначення земельної ділянки, яка площа ділянки.
- Для більш глибокого аналізу потрібно отримати від власника копію технічної документації з усіма актами погодження меж, оглядами, координатами, тощо.
- Після юридичної перевірки варто визвати геодезиста та отримати від нього абрис земельної ділянки, якщо його немає в документації, чи документація дуже стара. Це потрібно, щоб впевнитися, чи відповідають фактичні межі координатам земельної ділянки.
- Також від вас обов’язковий є особистий виїзд на земельну ділянку з метою спілкування з сусідами та вивчення зовнішніх ознак ділянки. Ви маєте впевнитися, що на ділянці немає жодних об’єктів нерухомості, права на які ви не купуєте, чи які не здані в експлуатацію, і вам про це не було відомо.
Замовляючи у нас юридичну перевірку, ви купуєте перш за все власний спокій та відсутність докорів сумління щодо того, що ви могли зробити, але не зробили.
