Прокуратура и надежность застройщиков Украины

Осуществляя десятки проверок, могу сказать, что наболевшей темой являются уголовные производства против застройщиков Киева и области. Проверка застройщика включает проверку деловой репутации, в том числе исходя из участия в судебных процессах. Судебные процессы чаще всего разрушают деловую репутацию застройщика, а тем более уголовные дела.

Однажды в своем видео на канале YouTube я сказала, что стоит бежать, если в ходе проверки застройщика обнаружены уголовные дела. Это как колокольчик, что скоро строительство остановится. Таких примеров, к сожалению, слишком много.

1. Застройщики Киева и прокуратура (практические кейсы).

Вьетнамцы строили в Киевской области отличный жилищный комплекс. Было готово около 12 домов. Планировалось еще как минимум 7 домов. Но строительство остановилось и последний дом так и остался замороженным. Проверка застройщика показала, что документы на строительство были в порядке. Никакого инвестора застройщик не обманул. Но прокуратура и ГАСК сделали так, что застройщик просто ушел. Ушел из Украины.

Еще один пример – ЖК «Пионерский квартал-2». В ходе проверки застройщика я обнаружила, что и здесь вмешалась прокуратура. Уголовное производство за снятие плодородной почвы земли (ст. 254 Уголовного кодекса Украины) висит в воздухе с 2019 года. Поскольку целевое назначение земли изменено на строительство многоквартирного дома, то уже после строительства многих домов нет смысла в привлечении к ответственности за законные действия руководства компании. У такого дела не может быть перспективы. Но в прокуратуре умеют отбивать желание строить. Строительство остановлено.

ЖК «БОСТОН» начали строить на земельном участке, на котором у них уже была недвижимость. Однако прокуратуре упрощенная процедура передачи земли в аренду не понравилась, и они решили влезть и сюда. Проверяя застройщика, было выявлено, что прокуратура обжаловала в судах решения киевской власти. Суды проиграли и зря потратили бюджетные средства. Подобные судебные процессы – еще одна причина, почему в Киеве такие дорогие новостройки. Застройщики обязаны закладывать в цену и расходы по защите своих прав от органов государственной власти, особенно прокуратуры.

Та самая история была и с ЖК «ГРЕЙТ». Городские власти передали в аренду землю, а прокуратуре не понравился порядок передачи. Проверяя этого застройщика были найдены решения, согласно которым прокуратура проиграла, однако вытянули из застройщика лишние расходы на адвокатов, возложив это бремя на будущих инвесторов. Кроме того, строительство пока значительно замедлилось из-за военных действий, трудностей с экономикой, и суды, которые еще продолжаются и постоянно нуждаются в значительных расходах. Это все в совокупности не способствует быстрому строительству жилья для людей.

Такие крупные застройщики, как «АТЛАНТ», «УКРБУД», и многие другие тоже имели достаточно много уголовных дел. Конечно, уголовные дела, которые были возбуждены за осуществление общественно опасного действия – имеют право на существование. Однако далеко не каждое уголовное дело против застройщика может иметь социальный эффект и способствовать защите прав инвесторов

2. Полномочия прокуратуры.

Прежде чем определить перспективность тех дел, которые были обнаружены в ходе проверки застройщика, следует сначала исследовать правомерность тех или иных действий прокуратуры. Положение ст. 2 Закона Украины «О прокуратуре» закрепляют следующие функции прокуратуры в Украине:

1. поддержание государственного обвинения в суде;
2. представительство интересов гражданина или государства в суде в случаях, определенных настоящим Законом и главой 12 раздела III Гражданского процессуального кодекса Украины;
3. надзор за соблюдением законов органами, осуществляющими оперативно-розыскную деятельность, дознание, досудебное следствие;
4. надзор за соблюдением законов при исполнении судебных решений по уголовным делам, а также при применении других мер принудительного характера, связанных с ограничением личной свободы граждан.

Итак, из данной статьи следует, что 75 % функций прокуратуры касаются уголовных производств. При этом ранее у прокуратуры также была и функция общего надзора за законностью в государстве Однако поскольку большинство действий прокуратуры не помогали государству, а лишь мешали субъектам хозяйствования работать и соответственно, платить налоги, то эту функцию убрали.

Пока прокуратура часто подает хозяйственные иски, пытаясь признать договоры аренды коммунального или государственного имущества недействительными, или отменить решение органов местного самоуправление о передаче в аренду того либо другого имущества. Такие иски прокуратура обосновывает защитой «интересов государства».

Согласно ч. 3 ст. 23 Закона Украины «О прокуратуре», прокурор осуществляет представительство в суде законных интересов государства в случае нарушения или угрозы нарушения интересов государства, если защита этих интересов не осуществляет или ненадлежащим образом осуществляет орган государственной власти, орган местного самоуправления или другой субъект властных полномочий, в компетенцию которого отнесены соответствующие полномочия, а также в случае отсутствия такого органа.

Поскольку по некоторым делам, выявленным в ходе проверки Застройщика, не может быть нарушение интересов государства, то и перспектив такие дела не имеют.

Отдельное внимание следует уделить «любимой» статье 254 Уголовного кодекса Украины (бесхозяйственное использование земли). Проверяя застройщиков, я обнаружила, что уголовных дел по этой статье достаточно много. Эта статья закрепляет, что в случае снятия плодородного слоя земли следует уголовная ответственность от небольшого штрафа до лишения свободы.

Но ни для кого не секрет, что вокруг Киева расположено много сельскохозяйственных земель. И все они имеют плодородный слой. Даже в Киеве таких земель достаточно много. Однако потребности города в жилье растут, поэтому за Киевом строятся новые жилые кварталы. Было бы странно разместить вокруг Киева поля засеянные пшеницей, а кварталы строить только там, где почвы не относятся к плодородным (если таковые вообще можно найти в Киевской области). И здесь на первый план выходит вопрос не в плодородии, а в подробном плане застройки. Если местные власти решили, что здесь должны быть дома, нет целесообразности хранить эти земли для посева.

Именно детальный план застройки определяет в дальнейшем изменение целевого назначения того или иного участка. Поэтому уголовное дело, возбужденное прокуратурой по факту снятия плодородного слоя земли под многоквартирным домом не имеет никакого социального эффекта и пользы для государства. Во-первых, такое дело нарушает права инвесторов и право застройщика на беспрепятственную хозяйственную деятельность, во-вторых, дома уже построены и это осуществлено согласно требованиям законодательства (разрешения есть, градостроительные условия и ограничения есть и т.д.) и даже многие дома уже сдали в эксплуатацию.

Заключение застройщика никак не восстановит почву и не приложит средства в государственный бюджет. Социальная польза от таких дел отсутствует.

На мой взгляд, первое, о чем должны подумать правоохранительные органы до возбуждения уголовного дела – это о том, будет ли социальный положительный эффект от того или иного дела. А только потом возбуждать уголовное производство, кошмарить застройщиков обысками, арестами, временным изъятием имущества и т.д.

3. Проверка застройщика - когда не стоит инвестировать?

Итак, по анализу многих хозяйственных, административных и уголовных дел с участием застройщиков и прокуратуры, очевидно то, что в некоторых случаях дела направлены на возобновление действительно нарушенных прав и интересов, а в некоторых - инициативы прокуратуры направлены на остановку строительства и лишение инвесторов возможности получить свои желанные квартиры.

Все судебные и не судебные дела подлежат детальному анализу адвокатом по новостройкам.

Мы рекомендуем инвестировать в новостройку, даже если проверка застройщика выявила какие-либо уголовные или судебные дела в случае, если:

• такое дело не может быть основанием для остановки строительства и не повлияет на ход строительства;
• дело уже закрыто, велось очень давно и не перешло из досудебного в судебное разбирательство, то есть было безосновательным;
• застройщик успешно обжаловал незаконные действия в отношении себя, и суд принял решение в его пользу.

Ни в коем случае не стоит инвестировать в новостройку, если есть уголовные или судебные дела:

Намерены купить квартиру?

Закажите проверку у юриста по недвижимости

Позвонить