Здійснюючи десятки перевірок вже наболіла тема порушень кримінальних проваджень проти забудовників Києва та області. Перевірка забудовника включає перевірку ділової репутації, яка будується, в тому числі з судових процесів. Судові процеси частіше за все руйнують ділову репутацію забудовника, а тим більше, кримінальні справи.
Якось у своєму відео на каналі YouTube я сказала, що варто втікати якщо в ході перевірки забудовника виявлені кримінальні справи. Це ніби дзвіночок, що скоро будівництво зупиниться. Таких прикладів, нажаль, надто багато.
Зміст:
1. Забудовники Києва та прокуратура (практичні кейси).
В’єтнамці будували у Київській області чудовий житловий комплекс. Було готово близько 12 будинків. Планувалося ще, як мінімум – 7 будинків. Але будівництво зупинилося і останній будинок так і лишився замороженим. Перевірка забудовника показала, що документи на будівництво були в порядку. Жодного інвестора забудовник не обманув. Але прокуратура та ДАБІ зробили так, що забудовник просто пішов. Пішов з України.
Ще один приклад – ЖК «Піонерський квартал-2». В ході перевірки забудовника, я виявила, що і тут втрутилася прокуратура. Кримінальне провадження за зняття родючого ґрунту землі (ст. 254 Кримінального кодексу України) висить в повітрі ще з 2019 року. Оскільки цільове призначення землі змінено на будівництво багатоквартирного будинку, то вже після будівництва багатьох будинків немає сенсу у притягненні до відповідальності за законні дії керівництва компанії. У такої справи не може бути перспективи. Але у прокуратурі вміють відбивати бажання будувати. Будівництво зупинене.
ЖК «БОСТОН» розпочали будувати на земельній ділянці, на якій у них вже була нерухомість. Однак, прокуратурі спрощена процедура передачі землі в оренду не сподобалась, і вони вирішили влізти і сюди. Перевіряючи забудовника було виявлено, що прокуратура оскаржувала в судах рішення київської влади. Суди програли та марно витратили бюджетні кошти. Подібні судові процеси – це ще одна причина, чому в Києві такі дорогі новобудови. Забудовники зобов’язані у ціну закладати і витрати для захисту своїх прав від органів державної влади, особливо прокуратури.
Та сама історія була і з ЖК «ГРЕЙТ». Міська влада передала в оренду землю, а прокуратурі не сподобався порядок передачі. Перевіряючи цього забудовника були знайдені рішення, згідно яких прокуратура програла, витягнули з забудовника зайві витрати на адвокатів, поклавши цей тягар на майбутніх інвесторів. Крім того, будівництво наразі значно сповільнилось через військові дії, труднощі з економікою, і суди, які ще продовжуються і постійно потребують значних витрат. Це все в сукупності не сприяє швидкому будівництву житла для людей.
Такі великі забудовники, як «АТЛАНТ», «УКРБУД», та багато інших теж мали досить багато кримінальних справ. Звичайно, кримінальні справи, які були відкриті за здійснення суспільно небезпечного діяння – мають право на існування. Однак, далеко не кожна кримінальна справа проти забудовника може мати соціальний ефект та сприяти захисту прав інвесторів.
2. Повноваження прокуратури.
Перед тим, як визначити перспективність тих справ, що були виявлені в ході перевірки забудовника, варто спершу дослідити правомірність тих чи інших дій прокуратури.
Положення ст. 2 Закону України «Про прокуратуру» закріплюють наступні функції прокуратури в Україні:
Отже, з даної статті слідує, що 75 % функцій прокуратури стосуються кримінальних проваджень. При цьому, раніше у прокуратури також була і функція загального нагляду за законністю в державі. Однак, оскільки більшість дій прокуратури не допомагали державі, а лише заважали суб’єктам господарювання працювати та відповідно, сплачувати податки, то цю функцію прибрали.
Наразі прокуратура часто подає господарські позови, намагаючись визнати договори оренди комунального чи державного майна недійсними, чи скасувати рішення органів місцевого самоврядування про передачу в оренду того чи іншого майна. Такі позови прокуратура обґрунтовує захистом «інтересів держави».
Згідно ч. 3 ст. 23 Закону України «Про прокуратуру», прокурор здійснює представництво в суді законних інтересів держави у разі порушення або загрози порушення інтересів держави, якщо захист цих інтересів не здійснює або неналежним чином здійснює орган державної влади, орган місцевого самоврядування чи інший суб’єкт владних повноважень, до компетенції якого віднесені відповідні повноваження, а також у разі відсутності такого органу.
Оскільки в деяких справах, що були виявлені в ході перевірки Забудовника, не може бути порушення інтересів держави, то й перспектив такі справи не мають.
Окрему увагу слід приділити «улюбленій» статті 254 Кримінального кодексу України (безгосподарське використання землі). Перевіряючи забудовників, я виявила, що кримінальних справ за цією статтею досить багато. Ця стаття закріплює, що у випадку зняття родючого шару землі – слідує кримінальна відповідальність від невеликого штрафу до позбавлення волі.
Але ні для кого не секрет, що навколо Києва розташовано багато сільськогосподарських земель. І всі вони мають родючий шар. Навіть в Києві таких земель досить багато. Однак, потреби міста у житлі ростуть, тому за Києвом розбудовуються нові житлові квартали. Було б дивно розмістити навколо Києва поля засіяні пшеницею, а квартали будувати лише там, де ґрунти не відносяться до родючих (якщо такі взагалі можна знайти в Київській області). І тут на перший план виходить питання не у родючості, а у детальному плані забудови. Якщо місцева влада вирішила, що тут мають бути будинки, то немає доцільності зберігати ці землі для засівання пшеницею.
Саме детальний план забудови визначає в подальшому зміну цільового призначення тієї чи іншої ділянки. Тому кримінальна справа, відкрита прокуратурою по факту зняття родючого шару землі під багатоквартирним будинком не має жодного соціального ефекту та користі державі. По-перше, така справа порушує права інвесторів та право забудовника на безперешкодну господарську діяльність, по-друге, будинки вже побудовані і це здійснено згідно вимог законодавства (дозволи є, містобудівні умови та обмеження є, тощо) і навіть багато з будинків вже здали в експлуатацію.
Ув’язнення забудовника ніяк не відновить ґрунти і не докладе коштів до державного бюджету. Соціальна користь від таких справ відсутня.
На мій погляд, перше, про що мають подумати правоохоронні органи до порушення кримінальної справи – це про те, чи буде соціальний позитивний ефект від тієї чи іншої справи. А лише потім порушувати кримінальне провадження, кошмарити забудовників обшуками, арештами, тимчасовим вилученням майна, тощо.
3. Перевірка забудовника-коли не варто інвестувати?
Отже, з аналізу багатьох господарських, адміністративних та кримінальних справ за участю забудовників та прокуратури, явним є те, що у деяких випадках справи спрямовані на поновлення дійсно порушених прав та інтересів, а в деяких – ініціативи прокуратури спрямовані на зупинення будівництва та позбавлення інвесторів можливості отримати свої омріяні квартири.
Всі судові та не судові справи підлягають детальному аналізу адвокатом з новобудов.
Ми рекомендуємо інвестувати у новобудову, навіть якщо перевірка забудовника виявила якісь кримінальні чи судові справи у випадку, якщо:
- Така справа не може бути підставою для зупинення будівництва і не вплине на хід будівництва;
- Справа вже закрита, чи велася дуже давно і не перейшла з досудового в судовий розгляд, тобто була безпідставною;
- Забудовник успішно оскаржував незаконні дії щодо себе і суд прийняв рішення на його користь.
В жодному разі не варто інвестувати у новобудову, якщо є кримінальні чи судові справи:
- щодо законності будівництва до моменту вирішення спору останньою інстанцією;
- справа активно розслідується зараз і невідомо, чим може закінчитися такий розгляд;
- щодо права на користування земельною ділянкою, якщо будинок ще на стадії будівництва.
