Юридическая проверка при инвестировании в таунхаус или дом

Приобретение уже построенного жилья довольно дорогая процедура. Кроме этого, не всегда существующие планировки и ремонт полностью соответствуют вкусам и предпочтениям покупателей. Но есть альтернативный вариант – инвестировать в строительство соответствующего объекта. Так можно проконтролировать чтобы и фундамент лучше утеплили, и для стен использовали более широкий утеплитель, и планировка сразу была подходящей, и окна лучшего качества. Чтобы инвестирование было успешным, нужно максимально выявить риски. Юридическая проверка при покупке таунхауса или дома поможет выявить риски инвестирования, устранить или минимизировать их или вообще отказаться от неблагонадежного с юридической точки зрения объекта.

1. Таунхаусы и другие объекты, о которых идет речь в данной статье

Таунхаус – часть здания с обособленным входом, имеет общие стены с другими таунхаусами, регистрируется как дом.

Коттедж – отдельно стоящий дом, предназначенный для постоянного проживания или временного периодического отдыха.

Вилла – отдельно стоящее здание, расположенное за городом и занимающее значительную территорию.

Дуплекс – часть дома, разделенного на 2 отдельные обособленные части.

Дом – здание или сооружение, предназначенное для жилья.

Юридические особенности инвестирования во все перечисленные объекты схожи, поэтому когда в данной статье говорим о юридической проверке при покупке таунхауса, это касается также дома, коттеджа, виллы или дуплекса.

2. Основные варианты юридического оформления покупки таунхауса/дома

Застройщики предлагают разные варианты договоров для оформления своих отношений с инвестором при покупке таунхауса или дома. Нет никакой стандартной формы, даже для уже зарегистрированных в реестре незавершенных объектов строительства (раздельных или неделимых) согласно новому Закону Украины «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которое будет построено в будущем». Закон определяет только существенные условия, которые должны быть в договоре, но не все они могут отвечать вашим интересам, даже если он в нотариальной форме.

Если вам говорят, что договор написан и защищает обе стороны, не верьте. Не существует договора, сохраняющего полный баланс интересов сторон. Когда юрист пишет договор, то первый вопрос – это на чьей стороне. Поскольку предусмотреть идеальный баланс прав обеих сторон невозможно.

Заключение договора – это процесс совместной договоренности, поэтому редакция застройщика – это оферта (предложение), но вы как инвестор, можете сделать и свою оферту (предложение с изменениями), и если застройщик соглашается, договор будет соответствовать вашим интересам в паритете. Предложить изменения мы вам поможем, обращайтесь.

По договорам о покупке таунхауса или дома, стоит отметить, что довольно часто застройщики предлагают заключить предварительный договор в нотариальной форме.

Для покупки земли под таунхаусом предварительный договор подходит. Следует помнить, что форма предварительного договора должна быть только нотариальной.

Если говорить о предстоящей продаже самого дома, то там уже есть законодательные нюансы. В частности, ч. 5 ст. 635 Гражданского кодекса Украины определяет, что «Любые платежи в подтверждение обязательства по предварительному договору по купле-продаже объекта незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости, а также установление других финансовых обязательств сторон, кроме штрафных санкций, по предварительному договору купли-продажи объекта незавершенного строительства или будущего объекта недвижимости не допускаются».

⚡ Следовательно, оплата по предварительному договору неделимого незавершенного объекта строительства запрещена. Следовательно, нет и смысла заключать подобный договор. Выходом является применение других юридических конструкций договоров при покупке таунхауса или дома.

Идеальным вариантом покупки таунхауса или дома является приобретение земельного участка и заключение договора на выполнение строительных работ. Также законодатель предлагает застройщикам получать на себя разрешительные документы и регистрировать права на неделимый объект незавершенного строительства. и продавать права на такой объект до сдачи в эксплуатацию путем оформления нотариального договора. Для такой структуры продаж есть свои плюсы и минусы. Но, конечно, лучший вариант тот, который не требует от сторон лишних затрат и удешевляющий саму покупку таунхауса или дома.

Преимущества покупки через зарегистрированные права на неделимый объект строительства следующие:

• права регистрируются в реестре, а для их регистрации застройщик сразу подает все документы на землю и на строительство, поэтому уменьшается риск незаконной продажи;
• нет риска повторной продажи, поскольку ваши права фиксируются в реестре и уже повторно по тому же объекту застройщик не заключит договор;

Недостатки покупки через зарегистрированные права на неделимый объект строительства:

• Дополнительная бюрократия, на которую у застройщика обычно нет ресурсов, и которая может увеличить стоимость строительства;
• Продление срока оформления документов, поэтому купить на стадии котлована более дешевый объект не получится.

Какую бы структуру договора о покупке таунхауса или дома ваш застройщик не избрал, ваши интересы должны быть защищены договором, поэтому обращайтесь к нам за сопровождением на сделке:

3. Что нужно проверить при покупке таунхауса/дома?

Юридическая проверка таунхауса/дома отличается от проверки квартиры, поскольку в этих объектах могут быть не централизованные коммуникации, поэтому главное, что проверяем – это возможность подключения электричества. Также для строительства многоквартирных зданий более строгие требования к разрешительным документам, и это требует более детализированного изучения.

При юридической проверке документов для покупки таунхауса или дома осуществляется:

• проверка земельного участка;
• проверка продавца;
• проверка собственника земельного участка;
• проверка наличия разрешительных документов;
• проверка документации для подключения коммуникаций.

Проверка юристом по недвижимости документов перед покупкой таунхауса или дома занимает 1-2 рабочих дня и включает все юридические вопросы, которые могут возникнуть после заключения договора. После проверки вы будете знать:

• каковы риски при покупке таунхауса или дома, и можно ли их устранить?
• стоит ли покупать этот конкретный таунхаус или дом?
• как законы Украины регулируют вопросы, возникающие в процессе строительства таунхауса?

Кроме юридической проверки мы также анализируем договор. По результатам письменной консультации по анализу договора вы будете знать:

• когда и как вы станете владельцем?
• заинтересован ли застройщик достроить?
• что делать, если возникнут конфликты?
• как расторгнуть договор?
• как устранить недостатки строительства и т.д.

В совокупности и проверка документов и анализ договора с внесением изменений помогут вам совершить вашу покупку таунхауса или дома юридически безопаснее, выгоднее и спокойнее.

4. Какие могут возникнуть проблемы при покупке таунхауса/дома?

Каждый инвестор, прежде чем купить таунхаус или дом, хотел бы понимать, стоит ли рисковать, и покупать на стадии строительства, стоит ли разница в цене рисков, которые могут возникнуть. Поскольку мы уже более 10 лет занимаемся сопровождением сделок по разным видам недвижимости, а также оказываем адвокатскую помощь в разрешении досудебных и судебных конфликтов, можем выделить основные риски и проблемы, с которыми могут столкнуться инвесторы:

Большинство указанных рисков можно устранить еще до покупки и подписания договора. И даже риск недобросовестности застройщика вы сможете обнаружить до сделки, проведядостаточно детализированную проверку.

Мы знаем, что такое покупка таунхауса или дома на стадии строительства не в теории, а на личном опыте и опыте большого количества наших клиентов, поэтому мы сможем помочь вам в этом и осуществить качественное юридическое сопровождение вашей сделки.

Выбираете таунхаус или дом для инвестирования?

Поможем инвестировать безопасно

Позвонить адвокату