Придбання вже збудованого житла є доволі дорогою процедурою. Крім цього, не завжди наявні планування та ремонт повністю відповідають смакам та вподобанням покупців. Але є альтернативний варіант – інвестувати у будівництво відповідного об’єкту. Так можна прослідкувати щоб і фундамент краще утеплили, і для стін використали ширший утеплювач, і планування одразу було потрібне, і вікна кращої якості. Для того щоб інвестування було успішним, потрібно максимально виявити ризики. Юридична перевірка при купівлі таунхаусу чи будинку допоможе виявити ризики інвестування, усунути або мінімізувати їх або взагалі відмовитись від неблагонадійного з юридичної точки зору об’єкту.
Зміст:
1. Таунхауси та інші об’єкти, про які йде мова в даній статті
Таунхаус – частина будівлі, що має відокремлений вхід, має спільні стіни з іншими будинками, реєструється як будинок.
Котедж – окремо стоячий будинок, призначений для постійного проживання, чи тимчасового періодичного відпочинку.
Вілла – окремо стоячий будинок, що розташований за містом і займає значну територію.
Дуплекс – частина будинку, що розділений на 2 частини для проживання 2 господарів.
Будинок – будівля, чи споруда, призначені для житла.
Юридичні особливості інвестування в усі перелічені об’єкти схожі, тому коли в даній статті говоримо про юридичну перевірку при купівлі таунхаусу, це стосується також і будинку, котеджу, вілли чи дуплексу.
2. Основні варіанти юридичного оформлення купівлі таунхаусу / будинку
Забудовники пропонують різні варіанти договорів для оформлення своїх відносин з інвестором при купівлі таунхаусу чи будинку. Немає жодної стандартної форми, навіть для вже зареєстрованих в реєстрі незавершених об’єктів будівництва (подільних чи неподільних) згідно нового Закону України «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому». Закон визначає лише істотні умови, що повинні бути у договорі, але не всі вони можуть відповідати вашим інтересам, навіть якщо він нотаріальний.
Якщо вам говорять, що договір написано і захищає обидві сторони, не вірте. Не існує договору, який би зберігав повний баланс інтересів сторін. Коли юрист пише договір, то перше питання – це на чиїй він стороні. Оскільки написати однаково для обох – неможливо.
Укладення договору – це процес спільної домовленості, тому редакція забудовника – це оферта (пропозиція), але ви, як інвестор, можете зробити і свою оферту (пропозицію зі змінами), і тоді, якщо забудовник погоджується, договір відповідатиме вашим інтересам в паритеті. Запропонувати зміни ми вам допоможемо, звертайтеся.
Щодо договорів про купівлю таунхаусу чи будинку, варто зазначити, що досить часто забудовники пропонують укласти попередній договір в нотаріальній формі.
Для купівлі землі під таунхаусом попередній договір підходить. Варто пам’ятати, що форма попереднього договору має бути лише нотаріальна.
Якщо говорити про майбутній продаж самого будинку, то там вже є законодавчі нюанси. Зокрема, ч. 5 ст. 635 Цивільного кодексу України визначає, що «Будь-які платежі на підтвердження зобов’язання за попереднім договором щодо купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості, а також встановлення інших фінансових зобов’язань сторін, крім штрафних санкцій, за попереднім договором купівлі-продажу об’єкта незавершеного будівництва або майбутнього об’єкта нерухомості не допускаються».
⚡Отже, оплата по попередньому договору неподільного незавершеного об’єкта будівництва заборонена. Відтак, немає і сенсу укладати подібний договір. Виходом є застосування інших юридичних конструкцій договорів при купівлі таунхаусу чи будинку.
Ідеальним варіантом купівлі таунхаусу чи будинку є придбання земельної ділянки та укладення договору на виконання будівельних робіт. Також законодавець пропонує забудовникам отримувати одразу на себе дозвільні документи та реєструвати права на неподільний об’єкт незавершеного будівництва і продавати права на такий об’єкт до здачі в експлуатацію на підставі нотаріального договору. Для такої структури продажу є свої плюси і мінуси. Але, звичайно, найкращим є варіант, що не потребує від сторін зайвих витрат і турбот і здешевлює саму покупку таунхаусу чи будинку.
Переваги купівлі через зареєстровані права на неподільний об’єкт будівництва наступні:
- права реєструються в реєстрі, а для їх реєстрації забудовник одразу подає всі документи на землю та на будівництво, тому зменшується ризик незаконного продажу;
- немає ризику повторного продажу, оскільки ваші права фіксуються в реєстрі і вже повторно по тому ж об’єкту забудовник не укладе договір;
Недоліки купівлі через зареєстровані права на неподільний об’єкт будівництва:
- Додаткова бюрократія, на яку у забудовника зазвичай немає ресурсів, і яка може збільшити вартість будівництва;
- Подовження строку оформлення документів, а тому придбати на стадії котловану більш дешевий об’єкт не вийде.
Тому, яку б структуру договору про купівлі таунхаусу чи будинку ваш забудовник не обрав, ваші інтереси мають бути захищені договором, тому звертайтеся до нас за супроводом на угоді:
3. Що потрібно перевірити при купівлі таунхаусу / будинку?
Юридична перевірка таунхаусу / будинку відрізняється від перевірки квартири, оскільки в цих об’єктах можуть бути не централізовані комунікації, тому головне, що перевіряємо – це можливість підключення електрики. Також для будівництва багатоквартирних будинків вимоги до дозвільних документів ставляться вищі, і це потребує більш деталізованого вивчення.
Під час юридичної перевірки документів для купівлі таунхаусу чи будинку здійснюється:
- перевірка земельної ділянки;
- перевірка продавця;
- перевірка власника земельної ділянки;
- перевірка наявності дозвільних документів;
- перевірка документації для підключення комунікацій.
Перевірка юристом з нерухомості документів перед купівлею таунхаусу чи будинку займає 1-2 робочі дні і включає всі юридичні питання, що можуть виникнути після укладення договору. Після перевірки ви будете знати:
- які є ризики при купівлі таунхаусу чи будинку, і чи можна їх усунути?
- чи варто купувати цей конкретний таунхаус чи будинок?
- як закони України регулюють питання, що виникають в процесі будівництва таунхаусу?
Крім юридичної перевірки, ми також аналізуємо договір. За результатами письмової консультації з аналізу договору ви будете знати:
- коли і як ви станете власником?
- чи зацікавлений забудовник добудувати?
- що робити, якщо виникнуть конфлікти?
- як розірвати договір?
- як усунути недоліки будівництва, тощо.
В сукупності і перевірка документів і аналіз договору з внесенням змін допоможуть вам зробити вашу купівлю таунхаусу чи будинку юридично безпечнішою, вигіднішою та спокійнішою.
4. Які можуть виникнути проблеми при купівлі таунхаусу / будинку?
Кожен інвестор, перед тим, як купити таунхаус чи будинок, хотів би розуміти, чи варто ризикувати, і купувати на стадії будівництва, чи вартує різниця в ціні тих ризиків, що можуть виникнути. Оскільки ми вже більше 10 років займаємось супроводом угод по різним видам нерухомості, а також надаємо адвокатську допомогу у вирішенні досудових та судових конфліктів, можемо виділити основні ризики та проблеми, з якими можуть стикнутися інвестори:
- Недобудований будинок (якщо забудовник відмовляється закінчити виконання повного обсягу робіт).
- Довгобуд (необґрунтоване затягування строків будівництва.)
- Після повної оплати забудовник вимагає додаткової оплати, яка не була домовлена спочатку.
- Забудовник не передає у власність будинок.
- Забудовник не бажає усунути істотні недоліки будівництва.
- Будинок не підключений до електрики.
- В будинку неможливо жити через недотримання технологій будівництва (пліснява, крихкі матеріали, тощо).
- Будинок неможливо здати в експлуатацію (з причин не відповідності документів вимогам законодавства), тощо.
Більшість зазначених ризиків можливо усунути, ще до купівлі та підписання договору. І навіть ризик недобросовісності забудовника ви зможете до угоди виявити, достатньо деталізовано провівши перевірку та в процесі перемовин.
Ми знаємо, що таке купівля таунхаусу чи будинку на стадії будівництва не в теорії, а на особистому досвіді, та багато численному досвіді наших клієнтів, тому ми зможемо допомогти вам в цьому та здійснити якісний юридичний супровід вашої угоди.
