UA
Обычно при покупке новостройки будущие инвесторы в квадратные метры в первую очередь обращают внимание на анализ застройщика. Это верно. Однако не менее важен анализ прав на земельный участок, на котором осуществляется строительство. Как показывает практика, в случае спора между владельцем земли и застройщиком, жертвами могут стать именно инвесторы в квартиры.
Суть спора с собственником земли под многоквартирным домом.
В Бориспольском районе города Киева был построен жилищный комплекс «Престиж». Застройщик осуществлял строительство ЖК на земельном участке, находившемся в частной собственности у физического лица. Между застройщиком и собственником земли был заключен договор на пользование землей, а для обеспечения обязательств – на землю наложена ипотека.
Дом построили, квартиры продали. И все было бы хорошо, но между застройщиком и собственником земли появились финансовые недоразумения, от которых могут пострадать простые граждане, купившие квартиры в указанном ЖК.
Что же произошло? После сдачи дома в эксплуатацию и продажи квартир вместо того, чтобы позаботиться о подключении дома к коммуникациям, собственник земли обратила взыскание на земельный участок, перепродала его в очень короткие сроки, а уже новый владелец заявляет, что ему не нравится построенный дом на его земельном участке, он на его строительство согласия не давал (потому что он тогда и не был владельцем), а потому дом нужно снести и выселить сотни семей на улицу.
Оснований для отказа в удовлетворении иска нового собственника земли очень много. Но факт данного спора свидетельствует о несовершенстве законодательства. В чем дело?
Недостатки законодательства о правах собственности на землю после строительства многоквартирного дома.
Законодательство четко прописывает, что после сдачи дома в эксплуатацию и образования ОСМД, совладельцы могут получить земельный участок под домом в собственность ОСМД. Но такой порядок прописан только для земель коммунальной и государственной формы собственности. Не для частных земель.
Так что получается? Право частной собственности на землю остается и после сдачи дома в эксплуатацию исключительно из-за отсутствия правового механизма изменения статуса такой формы собственности в результате строительства. Очевидно, что покупая квартиры, совладельцы покупали право на пользование землей под домом и придомовой территорией.
Судебная практика в этих вопросах пока не на стороне совладельцев. Суды считают, что в договоре о приобретении квартиры в новостройке должно быть четко указано, что право собственности на землю после строительства переходит в собственность совладельцев многоквартирного дома. Правовая логика в этом есть. Однако, с обратной стороны, если такое положение не содержится в договоре, то это не означает, что у совладельцев многоквартирного дома нет права пользования земельным участком, или что права собственника земельного участка не ограничиваются размещением на нем многоквартирного дома со всеми вытекающими последствиями.
Как новый владелец земли может отменить права инвесторов на квартиры?
Возвращаясь к судебному делу, представляя интересы собственников квартир в споре с застройщиком и собственником земли, я обращаю внимание суда на то, что строительство было осуществлено в соответствии с требованиями законодательства, а права собственника земельного участка никоим образом не нарушены, так же, как и не могут быть нарушены права нового собственника земли.
Новый владелец утверждает, что при покупке земельного участка не знал о наличии построенного и сданного в эксплуатацию дома, поскольку у нотариуса отсутствует обязанность проверять, есть ли недвижимость на земельном участке, по которому заключается соглашение. Это подтверждает мой тезис о том, что перед покупкой всегда нужно заказывать юридическую проверку, но сейчас речь не об этом.
Если между сторонами заключается действительный договор купли-продажи земельного участка, крайне трудно не заметить, что на земле уже построен многоквартирный дом.
Помимо всего прочего, у нового владельца нет права на обращение в суд, поскольку невозможно обжаловать документ (сертификат о вводе в эксплуатацию), к которому новый собственник не имеет никакого отношения, поскольку в момент его выдачи истец еще не был собственником. А ретроспективно такие правоотношения работать не могут, иначе можно было бы сносить все новостройки хоть по 10 раз, продавая все квартиры и подавая иски об отмене сертификатов.
Итак, учитывая все указанные обстоятельства, по моему мнению, очевиден факт подачи безосновательного иска с целью запугивания собственников квартир, или даже с целью завладения их имуществом, что может привести к уголовной ответственности виновных, которых определят правоохранительные органы в случае, если права собственников квартир все же были бы нарушены.
На что имеют право совладельцы многоквартирного дома?
Согласно положениям ч. 1 ст. 42 Земельного кодекса Украины, земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также принадлежащие им здания, сооружения и придомовая территория, которые находятся в совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений в доме, передаются безвозмездно в собственность или постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.
Порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также принадлежащие им здания, сооружения и придомовые территории, определяется совладельцами.
Указанные положения свидетельствуют о том, что совладельцы многоквартирного дома могут:
- требовать устранить препятствия в пользовании своим земельным участком,если, например, на придомовой территории кто-то сделал vip-парковку, или владельцы первого этажа огородили территорию для собственного отдыха (дело 307/1350/21) и т.д.;
- пользоваться совместно прилегающей территорией для обеспечения социальных потребностей совладельцев, строя на участке детские и спортивные площадки, зоны отдыха, парковки и т.п.;
- также совладельцы могут просить органы местного самоуправления о финансировании установления детской или спортивной площадки;
- в случае разрушения жилья, совладельцы должны совместно отстроить свое жилье…
Основной принцип в пользовании земельным участком совладельцами многоквартирного дома – принятие решений совместно. При этом наличие частной формы собственности на землю под многоквартирным домом полностью противоречит общим принципам земельного и гражданского. законодательства Украины, что требует дальнейшего законодательного урегулирования.
