Зазвичай при купівлі новобудови, майбутні інвестори в квадратні метри, в першу чергу звертають увагу на аналіз забудовника. Це правильно. Однак не менш важливим є аналіз прав на земельну ділянку, на якій здійснюється будівництво. Як показує практика, у випадку спору між власником землі та забудовником, жертвами можуть стати саме інвестори в квартири.
Суть спору з власником землі під багатоквартирним будинком.
У Бориспільському районі міста Києва було побудовано житловий комплекс «Престиж». Забудовник здійснював будівництво ЖК на земельній ділянці, що перебувала в приватній власності у фізичної особи. Між забудовником та власником землі було укладено договір на користування землею, а для забезпечення зобов’язань – на землю накладена іпотека.
Будинок збудували, квартири продали. І все було б добре, та між забудовником і власником землі з’явились фінансові непорозуміння, від яких можуть постраждати прості громадяни, які купили квартири у вказаному ЖК.
Що ж відбулось? Після здачі будинку в експлуатацію та продажу квартир, замість того, щоб потурбуватися про підключення будинку до комунікацій, власник землі звернула стягнення на земельну ділянку, перепродала її у дуже короткі строки, а вже новий власник заявляє, що йому не подобається побудований будинок на його земельній ділянці, він на його будівництво згоди не давав (бо ж він тоді і не був власником), а тому будинок треба знести та виселити сотні сімей на вулицю.
Підстав для відмови у задоволенні позову нового власника землі дуже багато. Але факт даного спору свідчить про недосконалість законодавства. В чому справа?
Недоліки законодавства щодо прав власності на землю після будівництва багатоквартирного будинку.
Законодавство чітко прописує, що після здачі будинку в експлуатацію, та утворення ОСББ, співвласники можуть отримати земельну ділянку під будинком у власність ОСББ. Але такий порядок прописано лише для земель комунальної та державної форми власності. Не для приватних земель.
То що виходить? Право приватної власності на землю залишається і після здачі будинку в експлуатацію виключно через відсутність правового механізму для зміни статусу такої форми власності внаслідок будівництва. Очевидно, що купуючи квартири, співвласники купували і право на користування землею під будинком та прибудинковою територією.
Судова практика в цих питаннях поки не на стороні співвласників. Суди вважають, що в договорі про придбання квартири в новобудові повинно бути чітко зазначено, що право власності на землю після будівництва переходить у власність співвласників багатоквартирного будинку. Правова логіка в цьому наявна. Однак, зі зворотнього боку, якщо таке положення не міститься в договорі, то це не означає, що у співвласників багатоквартирного будинку немає права користування земельною ділянкою, чи що права власника земельної ділянки не обмежуються розміщенням на ній багатоквартирного будинку з усіма відповідними наслідками.
Як новий власник землі може скасувати права інвесторів на квартири?
Повертаючись до судової справи, представляючи інтереси власників квартир у спорі з забудовником та власником землі, я звертаю увагу суду на те, що будівництво було здійснено у відповідності до вимог законодавства, а права власника земельної ділянки жодним чином не порушено, так само, як і не можуть бути порушені права нового власника землі.
Новий власник стверджує, що при купівлі земельної ділянки не знав про наявність побудованого та зданого в експлуатацію будинку, оскільки у нотаріуса відсутній обов’язок перевіряти, чи є нерухомість на земельній ділянці, щодо якої укладається угода. Це підтверджує мою тезу про те, що перед купівлею завжди треба замовляти юридичну перевірку,але зараз мова не про це.
Якщо між сторонами укладається дійсний договір купівлі-продажу земельної ділянки, то вкрай важко не помітити, що на землі вже збудовано багатоквартирний будинок.
Крім всього іншого, у нового власника немає права на звернення до суду, оскільки неможливо оскаржувати документ (сертифікат про введення в експлуатацію), до якого новий власник немає жодного відношення, оскільки в момент його видачі, позивач ще не був власником. А ретроспективно такі правовідносини працювати не можуть, інакше можна було б зносити всі новобудови хоч по 10 разів, продаючи всі квартири, і подаючи позови про скасування сертифікатів.
Отже, зважаючи на всі зазначені обставини, на мою думку очевидним є подання безпідставного позову з метою залякування власників квартир, чи навіть з метою заволодіння їх майном, що може призвести до кримінальної відповідальності винних, яких визначать правоохоронні органи у випадку, якщо права власників квартир все ж були б порушені.
На що мають право співвласники багатоквартирного будинку?
Згідно положень ч. 1 ст. 42 Земельного кодексу України, земельні ділянки, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкова територія, що перебувають у спільній сумісній власності власників квартир та нежитлових приміщень у будинку, передаються безоплатно у власність або в постійне користування співвласникам багатоквартирного будинку в порядку, встановленому Кабінетом Міністрів України.
Порядок використання земельних ділянок, на яких розташовані багатоквартирні будинки, а також належні до них будівлі, споруди та прибудинкові території, визначається співвласниками.
Зазначені положення свідчать про те, що співвласники багатоквартирного будинку можуть:
- вимагати усунути перешкоди у користуванні своєї земельної ділянки, якщо, наприклад, на прибудинковій території хтось зробив vip-парковку, чи власники першого поверху огородили територію для власного відпочинку (справа 307/1350/21), тощо;
- користуватися спільно прилеглою територією задля забезпечення соціальних потреб співвласників, будуючи на ділянці дитячі та спортивні майданчики, зони відпочинку, парковки тощо;
- також співвласники можуть просити органи місцевого самоврядування про фінансування встановлення дитячого чи спортивного майданчика;
- у випадку руйнування житла, співвласники мають спільно відбудувати своє житло…
Основний принцип у користуванні земельною ділянкою співвласниками багатоквартирного будинку – це прийняття рішень спільно. При цьому наявність приватної форми власності на землю під багатоквартирним будинком повністю суперечить загальним засадам земельного та цивільного законодавства України, що потребує подальшого законодавчого врегулювання.
