UA
Приобретение квартиры – это дорогостоящая покупка, которую нужно тщательно обдумать и взвесить. И даже если у вас есть знакомый риэлтор и нотариус, все равно следует позаботиться о надежности приобретения самостоятельно. Не стоит возлагать свои риски на плечи других лиц, тем более если они не имеют юридической ответственности перед вами. Нотариус отвечает за переход права собственности и регистрацию договора, а не за проверку рисков, а риэлтор ответственен за то, подходит ли вам эта квартира для проживания и соответствует ли цена рынку. Поэтому главная ответственность за риски полагаются на ваши собственные плечи.
Содержание:
Проверка квартиры перед покупкой: что именно проверять?
Перед тем, как купить квартиру, нужно проверить, нет ли на ней арестов. Да, это будет проверять нотариус в день заверения вашего договора. Но нотариус не сможете узнать, есть ли не зарегистрированные аресты, например по уголовным делам. Довольно часто по уголовным делам суды налагают аресты и забывают их зарегистрировать. В реестре его нет – нотариус заверяет соглашение. Впоследствии же соглашение признается недействительным.
Кроме того, проверку арестов на квартире лучше сделать еще до передачи задатка, поскольку забрать его потом будет затруднительно. Поэтому пословица «семь раз отмерь, а только потом отрежь», - и здесь будет актуальной.
Кроме арестов, стоит убедиться, нет ли родственников, которые бы претендовали на квартиру. Это могут быть наследники, супруги, дети и т.д. Это проверяется данными паспорта о браке (дата заключения брака) и данными о зарегистрированных лицах и т.д.
Также важно проверить перед покупкой квартиры, нет ли у продавца невыплаченных кредитов или других долгов. Наличие долга может привести к признанию вашего договора недействительным, поскольку совершен с целью сохранения активов и избегания обращения взыскания на недвижимость. Тогда вам придется доказывать суду, что сделка была действительной и направленной на наступление реальных последствий.
Важно проверить перед покупкой квартиры, нет ли по ней судов. Не всегда в суде накладывают аресты на недвижимость, за которую идет спор. Поэтому нотариус не будет знать про спор, а вы можете получить, как минимум, еще несколько лет бессонных ночей, а как максимум потерять и деньги и квартиру.
Проверка квартиры перед покупкой является комплексной мерой, которая не имеет ограниченного количества переменных и исчерпывающего списка рисков. Каждая ситуация индивидуальна, поэтому и рисков может быть больше.
Какие источники проверки квартир перед покупкой?
Информацию об арестах на квартире нужно получать из Государственного реестра прав на недвижимое имущество (ГРПНИ), реестра судебных решений и других открытых баз данных.
Чтобы проверить квартиру, нужно проводить проверку не только по объекту, но и по владельцу. Идеальным вариантом является получение детализированного извлечения с ГРПНИ с данными о всей истории недвижимости и всех сделках. Тогда картина будет более цельной.
Данные о родственниках и зарегистрированных лицах можно получить из паспортов, справок из демографического реестра, справок от органов местного самоуправления, данных Государственных реестров актов гражданского состояния и т.д.
Данные о долгах, судах, уголовных делах и других спорах содержатся в Государственном реестре судебных решений, Реестре должников и т.д.
Чтобы проверить квартиру перед покупкой, нужно знать:
- налоговый номер владельца и получить
- фотокопии правоустанавливающего документа.
Кроме того, следует проверить перед соглашением паспортные данные продавца (штамп о браке и т.п.). Справку о зарегистрированных обычно получает нотариус в день заключения договора купли-продажи, потому этот документ не входит в необходимый перечень проверки перед покупкой квартиры.
Кто имеет право проверять квартиры перед покупкой?
До 24 февраля 2022 года ГРПНИ был открыт для всех. И хотя доступ был платным и несколько ограничен, получить данные об актуальных арестах и об актуальном владельце мог любой человек. В настоящее время ГРПНИ закрыт для всех, кроме нотариусов, государственных регистраторов и адвокатов. Да, адвокат может для вас получить детализированное извлечение и проследить всю историю сделок по недвижимости еще до того, как вы дадите задаток за квартиру.
Доступ к Государственному реестру судебных решений открыт, однако часто легко заблудиться в большом количестве судебных дел, или сделать неэффективный поиск по заданным данным, что избавит вас от возможности получить полную и достоверную информацию о судебных спорах относительно рассматриваемой квартиры. Адвокаты каждый день работают с реестром судебных решений и знают, какие споры могут повлиять на законность владения квартирой в будущем. а какие – не несут никакой угрозы.
К примеру, когда-то я проверяла судебные дела по человеку, у которого было много однофамильцев. Судебные дела по делам об административных правонарушениях не могут повлиять на право собственности на квартиру. И в то же время, спор о взыскании алиментов может повлечь за собой недействительность заключенной вами сделки.
Поэтому советуем сэкономить ваше время и доверить проверку квартиры перед покупкой профессионалам. Мы располагаем всеми необходимыми доступами и специализируемся на вопросах недвижимости.
