Придбання квартири – це дороговартісна покупка, яку потрібно ретельно обдумати та зважити. І навіть, якщо у вас є знайомий ріелтор і нотаріус, все одно варто потурбуватися про надійність придбання самостійно. Не варто покладати свої ризики на плечі інших осіб, тим більше, якщо вони немають юридичної відповідальності перед вами. Нотаріус відповідає за перехід права власності та реєстрацію договору, а не за перевірку ризиків, а ріелтор відповідальний за те, чи підходить вам ця квартира для проживання та чи відповідає ціна ринку. Тому головна відповідальність за ризики покладаються на ваші власні плечі.
Зміст:
Перевірка квартири перед купівлею: що саме перевіряти?
Перед тим, як купити квартиру, потрібно перевірити, чи немає на ній арештів. Так, це перевірятиме нотаріус в день засвідчення вашого договору. Але, нотаріус не зможете дізнатися, чи є не зареєстровані арешти, наприклад в кримінальних справах. Досить часто в кримінальних справах суди накладають арешти і забувають їх зареєструвати. В реєстрі його немає – нотаріус засвідчує угоду. А згодом угода визнається недійсною.
Крім того, перевірку арештів на квартирі краще зробити ще до передачі завдатку, оскільки забрати його потім буде серйозним клопотом. Тому прислів’я «сім разів відмір, а лише потім відріж», - і тут буде актуальним.
Крім арештів, варто впевнитися, чи немає родичів, які б претендували на квартиру. Це можуть бути спадкоємці, подружжя, діти, тощо. Це перевіряється даними паспорту про шлюб (дата укладення шлюбу) та даними про зареєстрованих осіб, тощо.
Також важливо перевірити перед купівлею квартири, чи немає у продавця невиплачених кредитів чи інших боргів. Наявність боргу може призвести до визнання вашого договору недійсним, оскільки вчинений з метою збереження активів та уникнення звернення стягнення на нерухомість. Тоді вам прийдеться доводити суду, що угода була дійсною та спрямованою на настання реальних наслідків.
Важливо перевірити перед купівлею квартири, чи немає щодо неї судів. Не завжди в суді накладають арешти на нерухомість, за яку йде спір. Тому нотаріус не буде знати про спір, а ви можете отримати, як мінімум, ще декілька років безсонних ночей, а, як максимум, втратити і гроші і квартиру.
Перевірка квартири перед купівлею є комплексним заходом, який немає обмеженої кількості змінних та вичерпного списку ризиків. Кожна ситуація індивідуальна, а тому і ризиків може бути більше.
Які є джерела перевірки квартир перед купівлею?
Інформацію про арешти на квартирі потрібно отримувати з Державного реєстру речових прав на нерухоме майно (ДРРПНМ), реєстру судових рішень, та інших відкритих баз даних.
Щоб перевірити квартиру, треба здійснювати перевірку не лише за об’єктом, але і за власником. Ідеальним варіантом є отримання деталізованого витягу з ДРРПНМ з даними про всю історію нерухомості та всі угоди. Тоді картина буде більш цілісною.
Дані про родичів та зареєстрованих осіб можна отримати з паспортів, довідок з демографічного реєстру, довідок від органів місцевого самоврядування, даних Державних реєстрів актів цивільного стану, тощо.
Дані про борги, суди, кримінальні справи та інші спори містяться в Державному реєстрі судових рішень, Реєстрі боржників тощо.
Щоб перевірити квартиру перед купівлею, потрібно знати:
- податковий номер власника, та отримати
- фотокопії правовстановлюючого документа.
Крім того, варто перевірити перед угодою паспортні дані продавця (штамп про шлюб тощо). Довідку про зареєстрованих зазвичай отримує нотаріус на день укладення договору купівлі-продажу, тому цей документ не входить в необхідний перелік перевірки перед купівлею квартири.
Хто має право перевіряти квартири перед купівлею?
До 24 лютого 2022 року ДРРПНМ був відкритим для всіх. І хоча доступ був платним та дещо обмеженим, отримати дані про актуальні арешти та про актуального власника було можливо кожному. Наразі ДРРПНМ закритий для всіх, крім нотаріусів, державних реєстраторів та адвокатів. Так, адвокат може для вас отримати деталізований витяг та прослідкувати всю історію угод по нерухомості ще до того, як ви дасте завдаток за квартиру.
Доступ до Державного реєстру судових рішень є відкритим, однак часто легко заблукати у великій кількості судових справ, чи зробити неефективний пошук за заданими даними, що позбавить вас можливості отримати повну та достовірну інформацію про судові спори щодо аналізованої квартири. Адвокати кожен день працюють з реєстром судових рішень та знають, які саме суперечки можуть вплинути на законність володіння квартирою в майбутньому, а які – немають жодної загрози.
Для прикладу, колись я перевіряла судові справі по людині, у якої було багато однофамільців. Судові справи по справам про адміністративні правопорушення не можуть вплинути на право власності на квартиру. І в той же час, спір про стягнення аліментів може спричинити недійсність укладеного вами правочину.
Тому радимо зекономити ваш час, та довірити перевірку квартири перед купівлею професіоналам. Ми маємо всі необхідні доступи та спеціалізуємося на питаннях нерухомості.
