UA
Перед вами стоит задача – купить новостройку, увеличить свое состояние и избежать долгих судебных процессов за свое имущество. Для этого необходимо ответственно отнестись к выбору объекта для инвестирования. Проверка застройщика является неотъемлемой частью проверки законности строительства, и о том, что именно проверяет адвокат, а что можете проверить лично вы, расскажем дальше.
Содержание:
1. Зачем проверять застройщика?
Все эти случаи являются следствием нарушения застройщиком прав инвесторов. Во избежание подобных ситуаций, необходим предварительный анализ как структуры участников строительства,так и условий договора. Если договор ставит инвестора в бесправное положение, найти обратный путь очень трудно.
⚡ Законодательство не предусматривает возможности в одностороннем порядке расторгнуть договор, если в нем это прямо не предусмотрено. Более того, большинство договоров прямо запрещают возможность расторжения договоров об инвестировании в новостройки.
И даже новый закон, вступивший в силу 15 октября 2022 года «О гарантировании вещных прав на объекты недвижимого имущества, которые будут построены в будущем» (об анализе этого закона смотрите видео 1 и видео 2 ) не предполагает обязанности застройщика определять те или иные условия расторжения договоров купли-продажи неделимого объекта незавершенного строительства/будущего объекта недвижимости (первая продажа) по инициативе инвестора.
Итак, отвечая на вопрос, зачем проверять застройщика, важно сказать, что предварительная проверка может помочь вам в будущем избежать юридических проблем, или даже сразу предусмотреть возможность разрешения возможных конфликтов в пользу инвестора.
2. Что входит в проверку застройщика?
Когда мы проверяем застройщика, нам важны следующие данные:
- Сначала определяем, кто является застройщиком (для этого анализируем разрешительные документы и документы на землю);
- Определяем благонадежность застройщика (факт регистрации в ЕГРПОУ, исполнительные производства, аресты, все недвижимое имущество, долги, судебные споры и т.д.).
- Определяем деловую репутацию застройщика (предыдущие проекты);
- Исследуем структуру продаж (другие участники и риски, связанные с ними).
Для проверки разрешительных документов застройщика, прав на землю и благонадежности застройщика нужно осуществлять юридический анализ. Но есть и данные, которые вы можете лично проверить. Например, зайти на сайт lun.ua, и посмотреть, какие еще проекты ведет ваш застройщик, нет ли там не завершенного строительства, или жалоб инвесторов и т.д.
Является ли гарантией надежности застройщика факт успешной сдачи многих объектов? Проверка застройщика и права строить осуществляется по каждому жилищному комплексу и по каждой очереди строительства отдельно. Такой известный застройщик, как Укрбуд, тоже когда-то считался надежным. Ими было построено, сдано в эксплуатацию и заселено более 20 жилых комплексов. И только имевшие идеальные документы были достроены другими застройщиками. Имевшие юридические проблемы до сих пор все еще приостановлены.
Если вы на 100% доверяете своему застройщику и проверка застройщика вас не интересует, то ознакомиться с условиями договора вам не помешает. Тогда вы будете знать, как поступать в той или иной ситуации и ваше инвестирование будет соответствовать вашим интересам.
3. Как разрешить конфликт после приобретения?
Если же вы уже имеете нерешенный конфликт с застройщиком, вы можете обращаться к нам.
Типичными проблемами, которые мы помогаем решить нашим клиентам, являются следующие:
- Просрочка выплат по договору без уведомления о форс-мажоре;
- Задержка строительства;
- Остановка строительных работ;
- Отказ от заключения основного договора купли-продажи;
- Арест земельного участка;
- Невыполнение обязательств застройщика по договору;
- Несогласованные перепланировки по инициативе застройщика;
- Неправдивое превышение площади и требования об оплате за несуществующие квадратные метры;
- И другие конфликты с застройщиками.
Для разрешения конфликта важно сначала проанализировать, какие законные действия вы должны совершить для разрешения конфликта (например, отправить сообщение о форс-мажоре, ответить на претензию, отправить сообщение о расторжении договора и т.д.).
Также в процедуру разрешения конфликта может входить ведение переговоров. Переговоры с застройщиком возможны только тогда, когда застройщик желает этого.
Если застройщик не принимает участие в мирном разрешении конфликта, то можно начать судебный процесс, который будет иметь результат только при условии, что у застройщика есть имущество, на которое можно обратить взыскание и если условия договора позволяют вам выиграть судебный процесс.
Поэтому, перед разрешением конфликта, мы предлагаем сначала проверить застройщика, в частности имущество, находящееся в собственности застройщика, и перед подачей иска просить суд обеспечить требования.
Итак, подытоживая, стоит сказать, что проверка застройщика важна на любом этапе, будь то до приобретения или после появления конфликта. Разрешение конфликта зависит от условий договора, на что можно повлиять только при инвестировании. Поэтому, лучше до приобретения сделать все необходимое и проверить застройщика, чтобы в случае любого форс-мажора, вы имели возможность выйти из ситуации с минимальными потерями.
Если вам нужна защита в суде, или проверка перед покупкой квартиры, обращайтесь к нам.
