Перед вами стоїть завдання – купити новобудову, збільшити свої статки та уникнути довгих судових процесів за своє майно. Для цього потрібно виважено поставитися до обрання об’єкта для інвестування. Перевірка забудовника є невід’ємною частиною перевірки законності будівництва, і про те, що саме перевіряє адвокат, і що можете перевірити особисто ви, поведемо розмову далі.
Зміст:
1. Навіщо перевіряти забудовника
Всі ці випадки є наслідком порушення забудовником прав інвесторів. Для уникнення подібних ситуацій, необхідним є попередній аналіз як структури учасників будівництва, так і умов договору. Якщо договір ставить інвестора у безправне становище, назад дорогу знайти дуже важко.
⚡ Законодавство не передбачає можливості в односторонньому порядку розірвати договір, якщо в ньому це прямо не передбачено. Більше того, більшість договорів прямо забороняють можливість розірвання договорів про інвестування у новобудови.
І навіть новий закон, який набув чинності 15 жовтня 2022 року «Про гарантування речових прав на об’єкти нерухомого майна, які будуть споруджені в майбутньому» (про аналіз цього закону дивіться відео 1 та відео 2 ) не передбачає обов’язку забудовника визначати ті чи інші умови розірвання договорів купівлі-продажу неподільного об’єкта незавершеного будівництва/майбутнього об’єкта нерухомості (перший продаж) за ініціативою інвестора.
Отже, відповідаючи на питання, навіщо перевіряти забудовника, важливо сказати, що попередня перевірка може допомогти вам в майбутньому уникнути юридичних проблем, чи навіть одразу передбачити можливість вирішення імовірних конфліктів на користь інвестора.
2. Що входить у перевірку забудовника?
Коли ми перевіряємо забудовника, нам важливі наступні дані:
- Спершу визначаємо, хто є забудовником (для цього аналізуємо дозвільні документи та документи на землю);
- Визначаємо благонадійність забудовника (факт реєстрації в ЄДРПОУ, виконавчі провадження, арешти, все нерухоме майно, борги, судові спори, тощо).
- Визначаємо ділову репутацію забудовника (попередні проекти);
- Досліджуємо структуру продажу (інші учасники та ризики, пов’язані з ними.
Для перевірки дозвільних документів забудовника, прав на землю, та благонадійності забудовника, потрібно здійснювати юридичний аналіз. Але є і дані, які ви можете особисто перевірити. Наприклад, звернутися до сайту lun.ua, та подивитися, які ще проекти веде ваш забудовник, чи немає там не завершеного будівництва, чи скарг інвесторів, тощо.
Чи є гарантією надійності забудовника факт успішної здачі багатьох об’єктів? Перевірка забудовника та права будувати здійснюється по кожному житловому комплексу та по кожній черзі будівництва окремо. Такий відомий забудовник, як Укрбуд, теж колись вважався надійним. Ними було побудовано, здано в експлуатацію та заселено більше 20 житлових комплексів. І лише ті, що мали ідеальні документи, були добудовані іншими забудовниками. А ті, що мали юридичні проблеми, до сьогоднішнього дня все ще призупинені.
Якщо ви на 100% довіряєте своєму забудовнику і перевірка забудовника вас не цікавить, то ознайомитися з умовами договору вам не завадить. Тоді ви будете знати, як діяти в тій чи іншій ситуації та ваше інвестування буде відповідати вашим інтересам.
3. Як вирішити конфлікт після придбання?
Якщо ж ви вже потрапили в халепу, і маєте невирішений конфлікт з забудовником, ви можете звертатися до нас.
Типовими проблемами, які ми допомагаємо вирішити нашим клієнтам, є наступні:
- Прострочка виплат по договору без повідомлення про форс-мажор;
- Затримка будівництва;
- Зупинення будівельних робіт;
- Відмова від укладення основного договору купівлі-продажу;
- Арешт земельної ділянки;
- Невиконання зобов’язань забудовника по договору;
- Неузгоджені перепланування з ініціативи забудовника;
- Неправдиве перевищення площі та вимоги про оплату за неіснуючі квадратні метри;
- Та інші конфлікти з забудовниками.
Для вирішення конфлікту важливо спершу проаналізувати, які законні дії ви маєте вчинити для вирішення конфлікту (наприклад, надіслати повідомлення про форс-мажор, відповісти на претензію, відправити повідомлення про розірвання договору, тощо).
Також в процедуру врегулювання конфлікту може входити ведення переговорів. Переговори з забудовником можливі лише тоді, коли забудовник бажає цього.
Якщо забудовник не приймає участь у мирному вирішенні конфлікту, то можна розпочати судовий процес, який матиме результат, лише за умови, що у забудовника є майно, на яке можна звернути стягнення, і якщо умови договору дозволяють вам виграти судовий процес.
Тому, перед вирішенням конфлікту, ми пропонуємо спершу перевірити забудовника, зокрема майно, що знаходиться у власності забудовника, та перед подачею позову просити суд забезпечити вимоги.
Отже, підсумовуючи, варто сказати, що перевірка забудовника є важливою на будь-якому етапі, чи то до придбання, чи то після появи конфлікту. Вирішення конфлікту залежить від умов договору, на що можна вплинути лише під час інвестування. Тому, краще до придбання зробити все необхідне та перевірити забудовника, щоб у випадку будь-якого форс-мажору, ви мали можливість вийти з ситуації з мінімальними втратами.
Якщо вам потрібен захист в суді, чи вам потрібна перевірка перед придбанням квартири, звертайтеся до нас.
