Как продать квартиру во время войны?

Безусловно, во время активной фазы войны, которая затянулась почти на 5 месяцев, безопасность и защита права собственности является одной из приоритетных задач государства. Именно поэтому с начала полномасштабного нападения РФ на Украину Минюст отключил ключи доступа всех нотариусов, регистраторов и третьих лиц к Государственному реестру прав на недвижимое имущество. Реестр был полностью закрыт.

Как продавали квартиры в начале войны?

На четвертый день после начала боевых действий Кабинет Министров Украины принимает постановление № 164 от 28.02.2022, которым регулирует порядок совершения нотариальных действий в условиях военного положения. Продажа квартир во время войны была остановлена.

Однако уже в мае месяце КМУ начал вносить изменения в постановление 164 и постепенно размораживать рынок недвижимости. Сначала разрешили продажу квартир во время войны, на первичном рынке недвижимости, а впоследствии и на вторичном рынке недвижимости (однако с рядом ограничений).

Объем ограничений постоянно меняется. Если в мае 2022 года нельзя было продавать недвижимость, если от имени продавца действует представитель по доверенности, то уже в июле это делать можно. Если в мае территориально удостоверить договоры можно было только по месту нахождения недвижимого имущества, то сейчас это может быть осуществлено и по месту регистрации одной из сторон.

Далее рассмотрим, как продать квартиру во время войны с учетом последних изменений, внесенных постановлением Кабинета Министров Украины от 24 июня 2022 г. №719.

Как сейчас продать квартиру на вторичном рынке?

Продажа вторичной недвижимости во время войны разрешена. Снять с регистрации и зарегистрировать место жительства тоже можно. Но все еще действуют некоторые ограничения, в частности:

1. Не все нотариусы могут провести регистрацию, а только те, кто внесен в перечень . Так же и адвокаты могут проводить проверки законности права собственности на недвижимость только после получения разрешения. Мы такое разрешение уже получили.





2. Разрешено продавать по доверенности. Но доверенность должна быть свежей (выдана не позднее, чем 1 месяц назад в Украине, или 2 месяца за границей). При этом дополнительно нужно получить согласие от владельца на продажу, которое, опять же, нужно будет удостоверять нотариально (или в консульстве, если вы за границей), и от даты такого удостоверения должно пройти не более 7 дней (в Украине) или 1 месяца (если вы за границей).


3. Для продажи имущества, находящегося на временно оккупированной территории, можно обратиться к любому нотариусу на территории Украины, свободной от оккупации (согласно утвержденному перечню, см. п. 1).


4. Не совершаются незавершенные нотариальные действия по обращению лица, связанного с государством-агрессором, определенного постановлением Кабинета Министров Украины от 3 марта 2022 г. № 187.


5. Сроки принятия наследства – останавливаются на время войны, но не более чем на 4 месяца. Ранее такое ограничение сроком не было предусмотрено.


6. Не удостоверяются договора об отчуждении недвижимости, если предварительная покупка на основании договора произошла менее 1 месяца назад (в том числе, если такое приобретение произошло в результате выделения доли участника юридического лица).


7. Запрещается осуществление регистрации права собственности на недвижимость на основании договора ипотеки по потребительскому кредиту кроме случаев, когда «…недвижимое имущество оформлено в ипотеку с целью обеспечения выполнения обязательств по договорам, заключенным после дня вступления в силу Закона Украины "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и другие законодательные акты Украины относительно действия норм на период действия военного положения", или по договорам, к которым после дня вступления в силу Закона Украины "О внесении изменений в Налоговый кодекс Украины и другие законодательные акты Украины по действию норм на период действия военного положения" по согласованию сторон вносились изменения в части продления сроков выполнения обязательств и/или уменьшение размера процентов, штрафных санкций».


8. Запрещается регистрация прав на недвижимость, если доверенность на отчуждение была удостоверена на не нотариальном бланке без регистрации в реестре.

Итак, продавать и покупать недвижимость можно, но с ограничениями, определенными действующим на момент совершения сделки, законодательством.

Как сейчас продать квартиру на первичном рынке?

Продажа недвижимости на первичном рынке не подлежит особому влиянию со стороны государства, поскольку большинство договоров о продаже имущественных прав (переуступка) совершается в не нотариальной форме, для чего не требуются специальные доступы к реестрам (кроме юридической проверки законности строительства.)

Регистраторы осуществляют регистрационные действия по регистрации права собственности на первичную недвижимость. Также такую регистрацию вправе осуществлять и нотариусы, поскольку сейчас эти действия не запрещены.

Намерены купить или продать недвижимость во время войны?

Возникают вопросы?

Позвонить адвокату