Безумовно, під час активної фази війни, яка затягнулася вже майже на 5 місяців, безпека та захист права власності є одним з пріоритетних завдань держави. Саме тому з початку повномасштабного нападу РФ на Україну, Мінюст відключив ключі доступу всіх нотаріусів, реєстраторів та третіх осіб до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно. Реєстр був повністю закритий.
Зміст:
Як продавали квартири на початку війни
На четвертий день після початку бойових дій Кабінет Міністрів України приймає постанову № 164 від 28.02.2022, якою врегульовує порядок вчинення нотаріальних дій в умовах воєнного стану. Продаж квартир під час війни було фактично зупинено.
Однак вже в травні місяці КМУ почав вносити зміни у постанову 164 та поступово «розморожувати» ринок нерухомості. Спочатку дозволили продаж квартир під час війни, які належать до первинного ринку нерухомості, а згодом - і нотаріусам для посвідчення угод на вторинному ринку нерухомості (однак з рядом обмежень).
Обсяг обмежень постійно змінюється. Якщо в травні 2022 року не можна було продавати нерухомість, якщо від імені продавця діє представник за довіреністю, то вже в липні це робити можна. Якщо в травні територіально засвідчити договори можна було лише за місцем знаходження нерухомого майна, то зараз це може бути здійснено і за місцем реєстрації однієї зі сторін.
Далі розглянемо, як продати квартиру під час війни станом на липень 2022 року з урахуванням останніх змін, що внесені постановою Кабінету Міністрів України від 24 червня 2022 р. № 719.
Як продати квартиру під час війни на вторинному ринку?
Продаж вторинної нерухомості під час війни дозволено. Зняти з реєстрації та зареєструвати місце проживання теж можна. Але все ще діють деякі обмеження, зокрема:
- Не всі нотаріуси можуть провести реєстрацію, а лише ті, хто внесений в перелік . Так само і адвокати можуть проводити перевірки законності права власності на нерухомість лише після отримання дозволу. Ми такий дозвіл вже отримали.
- Дозволено продавати за довіреністю. Але довіреність має бути свіжою (видана не давніше, ніж 1 місяць тому в Україні, чи 2 місяці закордоном). При цьому додатково потрібно отримати згоду від власника на продаж, яку, знову ж таки, треба буде засвідчувати нотаріально (або в консульстві, якщо ви закордоном), і від дати такого засвідчення повинно пройти не більше 7 днів (в Україні), чи 1 місяця (якщо ви закордоном).
- Для продажу майна, що знаходиться на тимчасово окупованій території, можна звернутися до будь-якого нотаріуса на території України, вільної від окупації (згідно із затвердженим переліком, див п. 1).
- Не здійснюються незавершені нотаріальні дії за зверненням особи, пов’язаної з державою-агресором, визначеної постановою Кабінету Міністрів України від 3 березня 2022 р. № 187 «Про забезпечення захисту національних інтересів за майбутніми позовами держави Україна у зв’язку з військовою агресією Російської Федерації».
- Строки для прийняття спадщини – зупиняються на час війни, але не більше ніж на 4 місяці. Раніше такого обмеження строком не було передбачено.
- Не засвідчуються договори про відчуження нерухомості, якщо попереднє придбання на підставі договору відбулося менше, ніж 1 місяць назад (в тому числі, якщо таке набуття відбулося внаслідок виділення частки учасника юридичної особи).
- Забороняється здійснення реєстрації права власності на нерухомість на підставі договору іпотеки за споживчим кредитом крім випадків, коли «…нерухоме майно оформлене в іпотеку з метою забезпечення виконання зобов’язань за договорами, укладеними після дня набрання чинності Законом України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану", або за договорами, до яких після дня набрання чинності Законом України "Про внесення змін до Податкового кодексу України та інших законодавчих актів України щодо дії норм на період дії воєнного стану" за погодженням сторін вносилися зміни в частині продовження строків виконання зобов’язань та/або зменшення розміру процентів, штрафних санкцій».
- Забороняється реєстрація прав на нерухомість, якщо довіреність на відчуження була засвідчена на не нотаріальному бланку без реєстрації в реєстрі.
Отже, продавати та купляти нерухомість можна, але з обмеженнями, які визначені чинним на момент вчинення угоди, законодавством.
Як продати квартиру під час війни на первинному ринку?
Продаж нерухомості на первинному ринку не підлягає особливому впливу з боку держави, оскільки більшість договорів про продаж майнових прав (переуступка) вчиняється у не нотаріальній формі, для чого не потрібні спеціальні доступи до реєстрів (крім юридичної перевірки законності будівництва.
Реєстратори наразі здійснюють реєстраційні дії по реєстрації права власності на первинну нерухомість. Також таку реєстрацію мають право здійснювати і нотаріуси, оскільки зараз ці дії не заборонені.
