Застройщик требует доплату за лишние квадратные метры

Точную площадь будущей недвижимости определить на стадии проекта почти невозможно. Многие факторы влияют на то, какой будет фактическая площадь: толщина стен, изменения в планировании и т.д. Но, конечно, платить нужно именно за фактическую площадь, а не за проектную площадь. Поэтому, на практике, часто возникают споры с застройщиками по определению стоимости лишних метров или по значительному неожиданному уменьшению квадратуры.

1. Кому платить за дополнительные (лишние) квадратные метры?

Стоимость дополнительных (лишних) квадратных метров нужно оплачивать тому, с кем вы заключали договор. Если это застройщик – то застройщику. А если это другой инвестор, то – инвестору. Если вас попросили произвести оплату на счет генподрядчика или какого-либо другого лица – не соглашайтесь. У вас для оплаты должно быть основание – договор. Если у вас с этим лицом нет договора, то и платить не стоит, поскольку у вас могут остаться еще невыполненными обязательства перед правильным контрагентом – продавцом вашей новостройки, и тогда спора избежать будет очень тяжело.

2. Сколько платить за дополнительные (лишние) квадратные метры?

В договоре часто застройщики избегают этого вопроса. Если цена не указана, то можно вести споры по поводу того, какую определять цену – текущую (рыночную), или ту, которая была к моменту подписания договора. При этом следует помнить, что при некоторых условиях преувеличение квадратных метров может стать основанием и для расторжения договора.

Если в договоре определена та же цена дополнительных метров, что и при заключении, то цена не может изменяться. Если у вас рассрочка, то обычно цена за неоплаченные квадратные метры может изменяться в зависимости от стадии строительства, и тогда доплата будет выше, чем стоимость на момент заключения договора.

Гражданское законодательство устанавливает приоритет условий договора. Поэтому если в договоре не определена цена, или не четко определена цена за дополнительные метры, то спор с застройщиком можно вести в разрезе цены на момент заключения договора.

3. На что ни в коем случае нельзя соглашаться, чтобы избежать спора с застройщиком?

Если в договоре нет максимального превышения площади, и определено, что застройщик имеет право самостоятельно определять цену по собственному усмотрению на момент оплаты дополнительных лишних метров – это может оказаться для вас экономической катастрофой. Такое положение может привести к тому, что недвижимость вырастет в 2 раза в цене и ее приобретение будет нецелесообразным. При этом расторжение договора будет стоить 10% от оплаченной суммы или других санкций, прописанных в договоре.

4. Стоит ли оплачивать дополнительные (лишние) метры, и когда можно не платить за них?

Дополнительные метры – это разница между фактической площадью и проектной площадью. Купив квартиру площадью 45 квадратных метров, вы не можете получить квартиру 47 квадратных метров и не доплачивать за лишнюю площадь. Обычно да, но есть исключение:

• покупка таунхауса по схеме заказа строительства. Стоимость такого строительства заранее определена и условлена. Иногда замеры осуществляются по внешним стенам и доплаты. или возврат в случае изменений внутренней площади – не производится.
• если изменение площади слишком незначительно. Часто договоры прописываются так, что смена площади до 1 или даже до 2 квадратных метров – не возмещаются и не возвращаются.
• если договор не содержит положений по изменению стоимости, то и цена определена как неизменная. Тогда спор застройщика может быть безуспешен, а лишние метры – не оплачены.
• если стоимость недвижимости не рассчитывается в стоимости квадратных метров. То есть, вы покупаете недвижимость и платите в целом за объект, и условленной стоимости квадратного метра в договоре – нет.

Каждое из этих исключений может стать предметом спора с застройщиком, и может разрешаться по разному, в зависимости от обстоятельств и текста договора.

5. Что делать, если застройщик просит очень большую доплату за дополнительные метры?

Чтобы быстро разрешить спор с застройщиком, нужно сначала осуществить досудебное урегулирование. Часто доплата дополнительных метров является условием для дальнейшего получения. права собственности на недвижимость. При этом если у вас предварительный договор, то у вас нет шансов на признание права собственности на квартиру, если застройщик откажется заключить основной договор без доплаты за дополнительные метры. И единственным выходом может быть только расторжение договора и возврат средств.

По другим договорам, если правильно юридически провести переписку с застройщиком, то есть шанс признать право собственности на недвижимость и произвести оплату по выгодной цене квадратного метра, или расторгнуть договор.

В любом случае, такое расторжение договора не должно сопровождаться уплатой штрафных санкций, поскольку осуществляется из-за существенного изменения обстоятельств.

Если вам нужны адвокатские услуги в разрешении спора с застройщиком – обращайтесь:

6. Как разрешаются споры с застройщиками в судах по оплате дополнительных метров?

Верховный Суд по делу № 6-88цс15 указал, что оплачивать дополнительные квадратные метры нужно только в том случае, если это прямо предусмотрено договором. Если договор не содержит такой обязанности, то и оплата не может быть обязательной. При этом существенное условие договора – предмет и цена договора. Предмет и цена договора могут изменяться только по взаимному согласию обеих сторон.

В указанном споре интересным оказалось то, что суд обратил внимание на необходимость предоставления согласия инвестора на увеличение площади квартиры и право застройщика получить взыскать дополнительную стоимость в случае, если такое согласие имеется.

Таким образом, разрешение споров с застройщиками по оплате дополнительных метров должно решаться в соответствии с договором и нормами законодательства. Если варианты мирного и выгодного решения исчерпаны – можно воспользоваться и судебной защитой.

Застройщик требует доплату за лишний метраж?

Защитим ваши права

Позвонить адвокату