Точну площу майбутньої нерухомості визначити на стадії проекту майже неможливо. Багато факторів впливають на те, якою буде фактична площа: товщина стін, зміни в плануванні, тощо. Але звісно, платити потрібно саме за фактичну площу, а не за проектну площу. Тому, на практиці, часто виникають спори з забудовниками щодо визначення вартості зайвих метрів, чи щодо значного неочікуваного зменшення квадратури.
Зміст:
- Кому платити за додаткові (зайві) квадратні метри?
- Скільки платити за додаткові (зайві) квадратні метри?
- На що в жодному разі не можна погоджуватися, щоб уникнути спору з забудовником?
- Чи варто оплачувати додаткові (зайві) метри, і коли можна не платити за них?
- Що робити, якщо забудовник просить дуже велику доплату за додаткові метри?
- Як вирішуються спори з забудовниками в судах щодо оплати додаткових метрів?
1. Кому платити за додаткові (зайві) квадратні метри?
Вартість додаткових (зайвих) квадратних метрів потрібно оплачувати тому, з ким ви укладали договір. Якщо це забудовник – то забудовнику. А якщо це інший інвестор, то – інвестору. Якщо вас попросили здійснити оплату на рахунок генпідрядника, чи якоїсь іншої особи – не погоджуйтесь. У вас для оплати має бути підстава – договір. Якщо у вас з цією особою немає договору, то і платити не варто, оскільки у вас можуть лишитися ще невиконані зобов’язання перед правильним контрагентом – продавцем вашої новобудови, і тоді спору уникнути буде дуже важко.
2. Скільки платити за додаткові (зайві) квадратні метри?
В договорі часто забудовники уникають цього питання. Якщо ціна не вказана, то можна вести суперечки щодо того, яку визначати ціну – поточну (ринкову), чи ту, яка була на момент підписання договору. При цьому, варто пам’ятати, що за деяких умов перебільшення квадратних метрів може стати підставою і для розірвання договору та спору з забудовником.
Якщо в договорі визначена та сама ціна додаткових метрів, що й при укладенні, то ціна не може змінюватися. Якщо у вас розстрочка, то зазвичай, ціна за неоплачені квадратні метри може змінюватися залежно від стадії будівництва, і тоді доплата буде вищою, ніж вартість на момент укладення договору.
Цивільне законодавство встановлює пріоритет умов договору. Тому якщо в договорі не визначена ціна, чи не чітко визначена ціна за додаткові метри, то спір з забудовником можна вести у розрізі ціни на момент укладення договору.
3. На що в жодному разі не можна погоджуватися, щоб уникнути спору з забудовником?
Якщо в договорі немає максимального перевищення площі, і визначено, що забудовник має право самостійно визначати ціну на власний розсуд на момент оплати додаткових зайвих метрів – це може виявитися для вас економічною катастрофою. Таке положення може призвести до того, що нерухомість виросте в 2 рази в ціні і її придбання буде недоцільним. При цьому, розірвання договору буде коштувати 10% від оплаченої суми, чи інших санкцій, що прописані в договорі.
4. Чи варто оплачувати додаткові (зайві) метри, і коли можна не платити за них?
Додаткові метри – це різниця між фактичною площею та проектною площею. Купивши квартиру площею 45 квадратних метрів, ви не можете отримати квартиру 47 квадратних метрів і не доплачувати за зайву площу. Зазвичай так, але є виключення:
- купівля таунхауса за замовленням будівництва. Вартість такого будівництва заздалегідь визначена, і домовлена. Іноді заміри здійснюються по зовнішнім стінам і доплати чи повернення у випадку змін внутрішньої площі – не проводиться.
- якщо зміна площі надто незначна. Часто договори прописуються так, що зміна площі до 1, або навіть до 2 квадратних метрів – не відшкодовуються і не повертаються.
- якщо договір не містить положень щодо зміни вартості, то і ціна визначена, як незмінна. Тоді спір забудовника може бути безуспішний, а зайві метри – не оплачені.
- якщо вартість нерухомості не обчислюється у вартості квадратних метрів. Тобто, ви купуєте нерухомість і платите вцілому за об’єкт, і домовленої вартості квадратного метра в договорі – немає.
Кожен з цих винятків може стати предметом спору з забудовником, і може вирішуватися по різному, залежно від обставин та тексту договору.
5. Що робити, якщо забудовник просить дуже велику доплату за додаткові метри?
Щоб швидко вирішити спір з забудовником, потрібно спершу здійснити досудове врегулювання. Часто доплата додаткових метрів є умовою для подальшого отримання права власності на нерухомість. При цьому, якщо у вас попередній договір, то у вас немає шансів на визнання права власності на квартиру, якщо забудовник відмовиться укласти основний договір без доплати за додаткові метри. І єдиним виходом може бути лише розірвання договору та повернення коштів.
За іншими договорами, якщо правильно юридично провести листування з забудовником, то є шанс визнати право власності на нерухомість, та здійснити оплату за вигідною ціною квадратного метра, або ж розірвати договорів.
В будь-якому випадку, таке розірвання договору не повинне супроводжуватися сплатою штрафних санкцій, оскільки здійснюється через істотну зміну обставин.
Якщо вам потрібні адвокатські послуг у вирішенні спору з забудовником – звертайтеся:
6. Як вирішуються спори з забудовниками в судах щодо оплати додаткових метрів?
Верховний Суд у справі № 6-88цс15 зазначив, що оплачувати додаткові квадратні метри потрібно лише у тому випадку, якщо це прямо передбачено договором. Якщо договір не містить такого обов’язку, то і оплата не може бути обов’язковою. При цьому, істотна умова договору – предмет і ціна договору. Предмет та ціна договору можуть змінюватися лише за взаємною згодою обох сторін.
В зазначеному спорі цікавим виявилось те, що суд звернув увагу на необхідність надання згоди інвестора на збільшення площі квартири, і право забудовника отримати стягнути додаткову вартість у випадку, якщо така згода наявна.
Таким чином, вирішення спорів з забудовниками щодо оплати додаткових метрів має вирішуватися у відповідності з договором та нормами законодавства. Якщо варіанти мирного та вигідного вирішення вичерпані – то можна скористатися і судовим захистом.
