Зміст статті:
- Які законодавчі зміни чекають власників нерухомості в 2022 році?
- Як платити менше податків в 2022 році?
- Чого очікувати від ринку нерухомості в 2022 році?
На власників нерухомості в 2022 році очікують наступні зміни законодавства:
1. Набуття чинності законопроекту 5600 «Про внесення змін до Податкового кодексу України та деяких законодавчих актів України щодо забезпечення збалансованості бюджетних надходжень» в 2022 році. Найголосніший законодавчий акт, який здійняв неабиякий суспільний резонанс. Карантин, загроза війни, економічний спад, зниження купівельної платоспроможності населення – і в додаток, додаткові податки на нерухомість. Але все ж, на деякі компроміси законодавець пішов і варіанти для вигідного продажу нерухомості та сплати всіх податків – лишилися. А от які юридичні хитрощі вже не будуть вигідними покупцям в 2022 році, поговоримо нижче.
Перше, що маю сказати - що для юридичних осіб нічого не змінилося. А от для фізичних осіб – передбачені наступні важливі зміни.
У 2022 році запроваджуються нові податки на доходи фізичних осіб, пов'язані з продажем нерухомості. Продаж першої квартири/офісу/приміщення/землі (за умови володіння більше 3 років) протягом року буде оподатковуватися за ставкою 0% (як і раніше). Продаж другого такого об’єкта, якщо це пільговий некомерційний об’єкт (до 3 років володіння) – 5%, а для всіх інших – 18% (п. 172.2 ПК). Продаж третього та наступного об’єкта – 18 % (раніше став в 18% для продажу нерухомості не існувало).
Варто зазначити, що 18% буде рахуватися не від усієї суми ціни нерухомості, а від доходу (різниця від ціни купівлі та ціни продажу). Так, законопроект передбачає: «Дохід від продажу об’єктів нерухомості, зазначених в абзаці другому пункту 172.2 цієї статті, може бути зменшений на документально підтверджені витрати на придбання об’єкта нерухомості, розташованого на території України».
Як платити менше податків в 2022 році?
Щоб податків платити менше, потрібно прописувати у договорах дійсну вартість при придбанні (в тому числі якщо ви купуєте новобудову), і тоді при продажі вам прийдеться менше платити податків.
Як буде регулюватися розмір податків за іншими договорами для обліку витрат на покупку квартири? Дарування буде не дуже вигідним способом придбання, оскільки податки будуть рахуватися на всю суму вартості такого об’єкта при подальшому його продажі за мінусом сплаченого державного мита.
Також під питанням будуть договори про переуступку прав та форварди, оскільки в договорі купівлі-продажу майнових прав визначена зазвичай значно менша вартість, і ви не зможете зарахувати сплачені за договором переуступки гроші, як витрати на придбання майнових прав. Нагадаю, це стосується третього і наступного об’єкту протягом 1 року, якщо такий об’єкт перебував у вашій власності менше 3 років.
Як буде регулюватися оподаткування продажу нерухомості від юридичних осіб в 2022 році?
Забудовників все ж таки помилували, та лишили пільгу, передбачену ст.. 197.1.14. щодо звільнення від сплати податку на додану вартість при другому постачанні житла.
2. Набув чинності закон 1720 «Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо переходу прав на земельну ділянку у зв’язку з переходом прав на об’єкт нерухомого майна, який на ній розміщено», згідно якого, придбаваючи будинок, за вами автоматично реєструється і право на земельну ділянку під таким будинком.
Нагадаю, що ці зміни не стосуються землі під багатоквартирними будинками.
3. В травні 2022 року набуває чинності Закон «Про внесення змін до Земельного кодексу України та інших законодавчих актів щодо удосконалення системи управління та дерегуляції у сфері земельних відносин». Цей Закон передбачає, що процедура зміни цільового призначення земельних ділянок буде спрощена. Ст.. 20 Земельного кодексу України буде викладена в наступній редакції: «Зміна цільового призначення земельних ділянок приватної власності здійснюється за ініціативою власників земельних ділянок». Натомість, чинна редакція визначає лише повноваження органів місцевого самоврядування та органів державної влади щодо зміни цільового призначення земельної ділянки.
Передбачається також і скасування необхідності отримання дозволу на розробку проекту землеустрою щодо зміни цільового призначення земельної ділянки. Але все ще необхідним буде отримання рішення про затвердження проекту землеустрою щодо відведення земельної ділянки та зміну її цільового призначення від органів місцевого самоврядування та державних органів.
Також важливою зміною є нове зобов’язання органів, які надають дозвіл для майбутнього процесу приватизації відобразити на картографічній основі Державного земельного кадастру орієнтовне місце розташування земельної ділянки та опублікувати такі дані. Зазначені дії допоможуть тим, хто шукає собі земельні ділянку для приватизації, та пришвидшить пошуки(ст..118 ЗК).
Повноваження щодо затвердження детального плану забудови передають від районних рад до сільських, селищних, міських рад на місця, що також має спростити та прискорити процедури (ст.. 19 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності»).
Отже, змін законодавства щодо нерухомого майна в 2022 році буде чимало, а основні з них стосуватимуться податків, землі, а якщо ще й приймуть законопроект 5091, то і ринку новобудов (про цей законопроект читайте тут .
Чого очікувати він ринку нерухомості в 2022 році?
Такі зміни законодавства можуть сприяти:
- здешевленню будинків та таунхаусів, оскільки вам не потрібно буде платити окремо за оформлення договору купівлі землі;
- збільшенню випадків продажу квартир через юридичні особи, що потребуватиме ретельнішого юридичного супроводу, але може значно здешевити оформлення при купівлі;
- ускладненню процедури придбання квартири для зменшення оподаткування, тощо.
Якщо вам потрібні консультації щодо юридичного супроводу при купівлі чи продажі нерухомості, звертайтеся, наш досвід дозволить вам уникнути великих витрат та здійснити угоду на вигідних та юридично безпечних умовах.
