Купуєте квартиру, а виявилось, що продавець набув її у власність через спадщину. Виникає одразу багато питань та обґрунтованих побоювань. Приваблива ціна і терміновий продаж також насторожують. Давайте розберемося, чи варто відмовлятися від купівлі такого житла.
Зміст:
1. Чи є ризики при купівлі успадкованої квартири?
Безумовно, отримана нерухомість у спадок може мати ряд ризиків. Зокрема, до таких відносяться:
- ризик втрати квартири після довгих судових процесів;
- ризик понесення витрат на судові процеси, в результаті яких ви лишите нерухомість собі;
- ризик понесення додаткових витрат на мирне врегулювання спорів між спадкоємцями, тощо.
До найпоширеніших судових спорів за спадок належать:
- позови про скасування свідоцтва про право на спадщину;
- позови про поновлення строку для прийняття спадщини іншими спадкоємцями;
- позови про визнання недійсним заповіту;
- позови про визнання права на спадщину;
- позови про звернення стягнення на спадкове майно;
- позови про визнання недійсним правовстановлювального документу спадкодавця на нерухомість, тощо.
Щоб виключити ризики при купівлі успадкованої квартири, здійснюючи для вас перевірку безпечності угоди, ми перевіряємо:
- На якій підставі спадкодавець отримав нерухомість у власність (прослідковуємо ланцюг власників квартири);
- Чи не мав спадкодавець боргів чи судових процесів за нерухомість;
- Чи немає інших спадкоємців, які б мали право на спадщину;
- Чи немає боргів за сплату комунальних послуг на спадкодавцеві, чи спадкоємцеві;
- Чи немає заповітів, чи спадкових договорів, чи договорів довічного утримання;
- Чи спадкоємець має право продавати нерухомість (чи вже пройшли встановлені законом строки, та отримане свідоцтво про право на спадщину);
- Чи не було на нерухомості арештів чи заборон вчинення реєстраційних дій до чи після прийняття спадщини тощо.
Таким чином, ризики при купівлі успадкованої квартири можна усунути, провівши юридичну перевірку квартири, продавця та спадкодавця. Така перевірка може зайняти більше часу, ніж зазвичай, але в результаті, ви зможете впевнитися в тому, що придбання успадкованої квартири не нашкодить вашим інтересам, та не затягне вас у багаторічні судові процеси, з яких не допомагає вилізти навіть перепродаж квартири.
2. Визнання недійсним заповіту.
Спадкування можливе за законом чи за заповітом. Непоодинокими є позови про визнання недійсним заповіту. При цьому, якщо спадкодавець не перебував на обліку в нарко чи алкодиспансері, не хворів на психічні захворювання, то визнання заповіту недійсним є дуже малоймовірним. При цьому, робота нотаріуса, отримані довідки, тощо є безумовно необхідною при оформленні права на спадщину.
Однак, нотаріус, діючи в рамках законодавства, не зобов’язаний вивчати все геологічне дерево спадкодавця та робити запити до всіх можливих психіатричних установ, щоб встановити відсутність підстав для визнання заповіту недійсним. Якщо на посвідчення заповіту було запрошено медичного експерта, який засвідчив той факт, що в конкретний момент заповідач розуміє значення своїх дій та може керувати своїми діями, то визнання такого заповіту буде малоймовірним.
І навпаки, якщо заповідач діяв під впливом помилки, не розумів значення своїх дій, чи діяв всупереч власним інтересам, тоді такий заповіт може бути визнаний недійсним на загальних підставах, що встановлені Цивільним кодексом України.
Придбання успадкованої квартири, яка отримана у власність на підставі заповіту має майже ті самі ризики, що і квартира, що була успадкована за законом.
Однак, все ж судова практика свідчить, що заповіт оскаржити значно важче, ніж оскаржити право на спадкування за законом, якщо спадкоємців однієї лінії споріднення декілька і всі вони мають рівні права щодо спадкування.
3. Строки позовної давності для успадкованої нерухомості
Оскаржити право спадкоємця на успадковану квартиру можна протягом 3 років з моменту, коли позивач дізнався про порушення його прав. Непоодинокими є випадки, коли родичі із-за кордону не знали про смерть свого рідного в Україні, і приїхавши в Україну, починають поновлювати строки для прийняття спадщини, оскаржувати видані свідоцтва та продаж нерухомості.
При цьому, з моменту спадкування могло пройти вже 10 років, а вони ніби і не знали про смерть родича. Довести факт того, що вони були повідомлені про смерть родича досить важко, хіба що їм відправлявся лист, і є докази його отримання.
Тому давність володіння успадкованою квартирою не є гарантією відсутності спорів в майбутньому. А от повідомлення всіх родичів та потенційних спадкоємців про факт смерті може вберегти від судових спорів в майбутньому.
Спеціальна позовна давність в один рік застосовується, зокрема, до вимог про оскарження дій виконавця заповіту (стаття 1293 цього Кодексу). До всіх інших вимог застосовується загальна позовна давність.
Таким чином, якщо права потенційного спадкоємця були порушені, то строки позовної давності можуть не зашкодити оскаржити права та поновити порушені права, тому при придбанні такої нерухомості важливо виключати можливість пред’явлення претензій від інших спадкоємців.
Якщо вам потрібен захист в суді, чи вам потрібна перевірка перед придбанням квартири, звертайтеся до нас.
